hipotecario
Iván Kerr sobre la vuelta del crédito hipotecario: "Es la oportunidad de hacer bien las cosas, de una vez y para siempre"
Con el anuncio del Banco Nación de que también se suma al reciente resurgimiento del crédito hipotecario en Argentina, se marca un hito significativo en la política habitacional del país. Después de cuatro años perdidos en el gobierno anterior, donde directamente no hubo acceso al crédito, la reintroducción de préstamos hipotecarios accesibles representa una oportunidad para revitalizar el mercado inmobiliario y proporcionar una solución hacia el tan postergado "sueño de la casa propia" para muchos argentinos.Durante demasiado tiempo, la falta de financiamiento hipotecario había excluido a una gran parte de la población de la posibilidad de adquirir una propiedad, relegándolos a un ciclo de alquiler perpetuo. El retorno del crédito hipotecario abre las puertas a una amplia gama de personas que aspiran a tener su vivienda, promoviendo la inclusión financiera y fortaleciendo el tejido social.Uno de los mayores beneficios de esta nueva oferta es su potencial para aumentar la competencia en el mercado de créditos hipotecarios. Con más opciones disponibles, es probable que los prestatarios encuentren condiciones más favorables y tasas de interés competitivas, lo que les permitirá un mejor acceso para los distintos beneficiarios.La torre de Coto en Miami: se inauguró el edificio de lujo Aston Martin que tiene un tríplex con un auto "de regalo"Argentina enfrenta un desafío persistente en materia de acceso a la vivienda, exacerbado por un déficit habitacional estructural y la escasez de crédito hipotecario accesible. En este contexto, es crucial que el Estado, a través de la Secretaría de Vivienda, adopte medidas integrales que promuevan el acceso a la vivienda de manera equitativa y sostenible. Para lograrlo, es necesario considerar tanto la oferta como la demanda de vivienda, tomando como referencia experiencias exitosas de otros países de la región, como Chile y Uruguay.La introducción del crédito hipotecario UVA en 2016 marcó un hito en el acceso a la vivienda en Argentina. Este sistema indexado a la inflación ha permitido que miles de familias de ingresos medios accedan a la propiedad, reduciendo las barreras de acceso y promoviendo la sostenibilidad del sistema hipotecario. Sin embargo, su éxito no ha estado exento de desafíos, especialmente en cuanto a la volatilidad económica y la incertidumbre sobre el aumento de las cuotas hipotecarias que provoca la inflación.Ante ello, el reciente relanzamiento de los créditos hipotecarios UVA, demuestra que, pese a todo, la herramienta es la que permite que el repago de las cuotas sea más asequible para los prestatarios. Aunque es necesario implementar un adecuado esquema de cobertura o fondo de compensación, como los que incluye la línea lanzada por el Banco Ciudad, que permite aminorar las posibles diferencias que existen entre el ajuste de las cuotas ajustadas por UVA y los salarios de los tomadores de los créditos. Una solución que venimos promoviendo hace varios años y que, durante la gestión anterior, el Congreso, al igual que con los alquileres, no se ha dignado a aprobar.Nuevos créditos hipotecarios UVA: hasta qué monto se puede pedirAsimismo, la oportunidad que representa el proyecto de ley de blanqueo de capitales propuesto por el gobierno de Javier Milei es relevante para impulsar la inversión en vivienda y abordar el déficit habitacional en Argentina. Destinar los fondos recuperados a la inversión en unidades aptas para créditos hipotecarios podría aumentar la oferta de vivienda disponible y hacerla más accesible para un mayor número de personas, generando un impacto positivo en la economía y el bienestar general de la población.Hace falta trabajar en la creación de instrumentos financieros innovadores que permitan financiar al sector privado la construcción de proyectos de vivienda a gran escala y a costos accesibles para los tomadores de créditos.Qué tipo de casa se puede construir con el nuevo crédito hipotecario de hasta $250 millonesEs necesario aprobar leyes como la hipoteca de bien futuro de Perú o la promesa de venta escriturable de Uruguay que facilitan el acceso a las familias, el financiamiento más barato desde el pozo y financiar así los proyectos inmobiliarios en escala. Una oportunidad perdida que la ley Bases no haya incluido ninguno de estos aspectos esenciales.Desde el lado de la política pública, sin dudas que estamos ante una oportunidad única para volver relanzar el Procrear como un verdadero programa de acceso al crédito hipotecario.Durante años, el Procrear ha sido un programa clave en la política habitacional argentina, destinado a facilitar el acceso a la vivienda propia a través de créditos hipotecarios accesibles y subsidios complementarios. Sin embargo, su efectividad se ha visto limitada por la errada idea de que el Estado es quien tiene que fondear con recursos públicos el financiamiento hipotecario. Una política que se da de bruces con la necesidad de ajuste fiscal que necesita hacer la economía argentina para reducir el calvario de la inflación.Por qué no se financia en la Argentina: ¿el crédito hipotecario es el talón de Aquiles de la economía?En este contexto, el resurgimiento del crédito hipotecario ofrece una oportunidad para revitalizar el Procrear y expandir su alcance. El Banco Hipotecario, como entidad clave en la implementación del programa, debería asumir un rol más proactivo como agencia estructuradora de crédito, similar a la Agencia Hipotecaria Federal de Uruguay. Esto implicaría no solo proporcionar financiamiento directo a los prestatarios, sino también trabajar en estrecha colaboración con otras instituciones financieras para estructurar y facilitar el acceso al mercado de capitales que permita darle liquidez al mercado de créditos hipotecarios para que el mismo tenga sostenibilidad en el tiempo.Está en nuestras manos aprovechar -por una vez y para siempre- que este resurgimiento del crédito hipotecario no sea solo un "boom" ocasional, sino que, de la mano de la estabilidad macroeconómica, el país puede avanzar hacia un futuro donde todas las familias tengan la posibilidad de alcanzar el sueño de la casa propia en la Argentina.(*) El autor es ex secretario de Vivienda de la Nación y presidente del Procrear.
Por qué no se financia en la Argentina: ¿el crédito hipotecario es el talón de Aquiles de la economía?
"La Argentina es, quizás, el único país en el mundo en el que la mayoría de la gente compra una remera en cuotas y un departamento al contado", señala en su libro El sueño de la casa propia Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, y explica que existe financiamiento para compras chicas, pero para lo importante, no es posible acceder. Entonces, surge el interrogante: ¿las nuevas líneas de crédito hipotecario podrían revertir esto?Los anuncios de lanzamiento de nuevos créditos hipotecarios de diversas entidades bancarias: Banco Hipotecario, Ciudad, Supervielle, ICBC, Del Sol, Bancor (Córdoba), Banco del Neuquén, Banco de Corrientes y en unas horas el anuncio que se espera del Banco Nación, tomaron por sorpresa al mercado. En un contexto económico que le esquiva casi por completo desde hace cinco años a la posibilidad de acceder a préstamos para acceder a la casa propia, se espera que más bancos se sumen a los anuncios. "Las entidades financieras no pueden quedarse afuera de un negocio que les permite fidelizar clientes, por lo que otras entidades continuarán lanzándolos", asegura José Rozados, cofundador de Reporte Inmobiliario.El top 5 de barrios más buscados para alquilar y comprar en la ciudad de Buenos AiresLas entidades suelen utilizar el crédito hipotecario como un ancla para tener clientes asegurados a largo plazo, y también para captar nuevos. Los datos de escrituras reflejan que en febrero solo se firmaron 106 con hipoteca (3,1% del total) en la ciudad de Buenos Aires. "Febrero fue el mes con menos crédito hipotecario en 22 años", detalla González Rouco, quien trabaja en Empiria, la consultora económica de Hernán Lacunza y da números que reflejan el atraso: en Chile representa el 27%, 28% del PBI; en Estados Unidos, el 75%, 80% mientras que en la Argentina, en el mejor momento que fue en 2001, representaba apenas el 5% y hoy apenas el 0,2% del PBI.La noticia toma más relevancia si se tiene en cuenta que la falta de crédito para comprar una propiedad es, históricamente, uno de los talones de Aquiles de la economía argentina. "Son los primeros que están saliendo después de mucho tiempo porque los bancos eran muy reacios a dar crédito hipotecario. Con la realidad inestable del país y una de las inflaciones más altas del mundo, eran pocos los que se animaban a prestar plata", comenta González Rouco y añade: "Mi conclusión en el libro que publiqué recientemente es que a la Argentina le cuesta mucho sostener una visión de largo plazo y el mercado de vivienda necesita eso".El talón de Aquiles de la economía argentinaLos economistas consultados afirman que el principal problema del financiamiento en la Argentina es la inflación. "El país tiene una inflación estructural histórica que se repite en forma permanente en donde, para que haya un financiamiento a largo plazo, se necesita estabilidad o reglas de juego claras que permitan amortiguar el efecto de perdida de poder adquisitivo", afirma Rozados.El indicador con el que González Rouco anticipa la demanda de créditos aún está lejos de generar un gran volumen. "Es muy pronto como para pensar en una recuperación del crédito de largo plazo atado a la inflación. El financiamiento hipotecario en la Argentina es tan chico que cualquier anuncio de los préstamos despierta interés, pero, aunque es un muy buen primer paso, va a faltar mucho para que sea un actor relevante", explica. Los precios de las propiedades aumentan en toda la región: en qué puesto están Buenos Aires, Córdoba y RosarioEn esta línea, Rozados cuenta que para que el crédito hipotecario funcione, que dure en el tiempo y que se pueda extender a muchas más personas, se tienen que dar alguna de los siguientes alternativas: que no haya inflación; que sea una inflación moderada; o, si es alta, que haya un mecanismo que permita actualizar capital y pagos futuros."Con los nuevos créditos hipotecarios anunciados en la medida en la que la inflación siga bajando y que entre dentro de los márgenes de lo que se puede considerar moderada, que sería inferior al 10% anual, se convertirá en el ideal de quienes deseen adquirir su vivienda", anuncia esperanzado Rozados. Pero, en el mientras tanto, hay que ser muy consciente cuando se toma el préstamo. "Hay que tener muy claro que la cuota no se licúa, puede haber momentos en el que sea más fácil pagarla, en otras un poco más complicado, pero va a ir en aumento mes a mes", concluye.
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Qué tipo de casa se puede construir con el nuevo crédito hipotecario de hasta $250 millones
El puntapié lo dio el Banco Hipotecario: después de un quinquenio de hibernación y con una oferta casi nula, el crédito volvió a entrometerse en la escena de la industria de la construcción y, en pocas horas, ya parece tomar el protagonismo esperado. Históricamente limitada en la Argentina, el retorno de esta herramienta empieza a generar un lógico interés y un genuino entusiasmo que comienza a verse reflejado en los actores del sector, pese a que advierten que son "conscientes de que este fenómeno se encuentra sujeto a una serie de factores macroeconómicos que están fuera de nuestro control", asevera Alex Sakkal, Co-Founder & CCO de Nómada. Semejante acontecimiento, asimismo, lo celebran quienes hace rato esperan terminar con proyectos truncos.Porque se debe entender bien el alcance de la noticia: "La sola mención de la palabra 'crédito hipotecario' despierta la esperanza de volver a niveles de movimiento mucho mayores", destaca Sebastián Wierzba, fundador y director en WGW Desarrollos. En ese sentido, esta modalidad de financiamiento a largo plazo brinda oportunidades "para que individuos y familias puedan alcanzar el sueño de tener una vivienda propia, al tiempo que dinamiza el mercado inmobiliario y contribuye al desarrollo económico", señala Mali Vázquez, directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).De SUM a gimnasio: los nuevos usos del departamento del encargadoEn líneas generales, si bien era más que necesaria la vuelta del crédito hipotecario para que el sector se normalizara y se pusiera a tono con lo que ocurre en la región, "no hay un incentivo grande para construir porque el costo se encareció muchísimo en dólares; existen más incentivos para comprar usado", manifiesta Damián Tabakman, presidente de la CEDU. Lo que no quita que "quien tiene la obra de su propia casa por la mitad y ve cómo cayeron sus ingresos, quizá prefiera sacar un crédito para terminar ese proceso". Pero también es verdad que, si a esa persona le va mal en su negocio, "cuando vaya a calificar para el préstamo, tal vez no se lo den; por eso creo que lo más fértil para esto es el producto ya terminado", completa.Por su parte, Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, cree que "los créditos para la construcción requieren de cierta burocracia, cada banco fija una política más dura o flexible. Incluso siendo convenientes, estos productos hipotecarios llevan más tiempo de crecimiento que el de adquisición de unidades terminadas".En suma, el deseo de los expertos consultados es que se adhiera el mayor número de entidades bancarias posibles. En este último punto coincide Alejandro Ginevra, presidente de GNV Group, y entiende que deben contar con una buena oferta y "competir y facilitarles la vida a los clientes; además de que los requerimientos que soliciten no sean complicados". En resumen, "hace tiempo que el mercado esperaba que volviesen los créditos hipotecarios a tasas razonables, y más ahora que la inflación está bajando".El mejor hotel del mundo queda a 17 horas en auto desde Buenos AiresTodo se da en un período de dólar "planchado" que en marzo marcó una brecha del 16% entre el oficial y el blue, un 4,5% menos respecto de febrero y el promedio mensual más bajo desde 2019, y con una inflación que, según estimaciones del Gobierno nacional, comenzó a desacelerarse â??en abril podría terminar en un dígitoâ??; pero a su vez en el tercer mes del año se observó una nueva caída en la predisposición a la compra de bienes durables del 18,7% mensual versus el repunte de febrero (+15,7% mensual en ese mes), según el Índice de Confianza al consumidor (ICC) que elabora la Universidad Torcuato Di Tella.Qué tipo de vivienda puedo construir con el nuevo crédito de $250 millonesImpactado fuertemente por la devaluación de diciembre de 2023, el costo de construcción medido en dólares en marzo se ubicó en el orden de US$1318,8/m² para las viviendas multifamiliares, según datos recientes de Reporte Inmobiliario â??un incremento del 26,5% si se lo coteja con febrero y del 73,6% en términos interanualesâ??. De este modo, construir hoy vale casi el triple de lo que costaba en octubre de 2020, conforme cifras publicadas en el portal inmobiliario Zonaprop.Así las cosas, llevar adelante una casa de categoría premium en un country o barrio cerrado continuó teniendo valores elevados en el primer trimestre del año: incluyendo impuestos y honorarios profesionales, se ubica en el orden de los $1.932.000/m²: es decir, para construir una vivienda de 315 m² en un lote de 800 m², se necesitan $608.519.049, destaca un relevamiento privado.Cabe aclarar que, históricamente, el metro cuadrado terminado se ubicaba entre US$1000 y US$1200 en la construcción tradicional argentina, incluyendo piso, mármoles, ventanas, entre otros. Aunque, para una casa de lujo, la cifra se elevaba a US$1500/m². Hoy, sin embargo, "ese valor es lo que cuesta hacer la obra gruesa: albañilería, hormigón, electricidad y plomería, para después agregarle los costos de todas las terminaciones", explica la arquitecta Ana Machelett. En concreto: "Una casa chica hoy tiene un costo de US$1000/m², sin sumar el precio de las terminaciones, en tanto que una casa más grande, US$1428/m²â?³, precisa.La torre de Coto en Miami: se inauguró el edificio de lujo Aston Martin que tiene un tríplex con un auto "de regalo"Por consiguiente, la tendencia actual es achicar los metros de las propiedades y, en los barrios cerrados, de hecho, no se están construyendo más garajes "porque el promedio de estas casas es de 220/230 m² con semicubierto". Por lo que el otorgamiento del crédito de $250 millones por parte del Banco Hipotecario para construcción de una primera o segunda vivienda para realizar el 80% de la obra "es acertado", sentencia la profesional.Pero atención: también hay que sumar los gastos extras, como los de gestión, honorarios profesionales del arquitecto â??un 10% del valor final de la obraâ??, gasto de matriculados, etc. En sí, se puede construir "una casa de buena calidad de unos 220 m², con muro doble de ladrillo hueco y cámara de aire, que aísla bien, loza o loza con viguetas. O también mediante la construcción en seco, con terminaciones de piso de porcelanato o radiante, paredes de mampostería. Y si se trata de una casa de hormigón, el precio se eleva un 20%", define.Alquiler: los contratos que hacen su ajuste en mayo tendrán un aumento récordCómo funciona el crédito del Banco Hipotecario y qué se puede construirCon fecha de lanzamiento a confirmar prevista para mayo y una financiación que cubre hasta el 80% del presupuesto de la obra, el Banco Hipotecario confiere una línea de crédito para construcción de una primera o segunda vivienda, terminación y ampliación. En el primer caso, otorgan hasta $250 millones con un anticipo y dos desembolsos contra avance de la obra, posee una tasa de 8,5% (para los clientes con cuenta sueldo en el banco, las primeras 12 cuotas poseen una tasa de 4,25%, un 50% de la cuota durante el primer año), un plazo máximo de pago de 30 años, el capital es ajustable por UVA y la cuota mensual no puede sobrepasar el 25% del ingreso de quien la solicita.Los datos que revelan por qué es el momento de comprar una propiedadEn el caso de quienes desean simplemente terminar su primera o segunda vivienda, el crédito otorgado se realiza en un único desembolso de hasta $125 millones, con una financiación de hasta el 50% del presupuesto de obra y las mismas condiciones y plazos que en el caso de los requisitos para la construcción. Y si el objetivo es la ampliación, la única salvedad es que la financiación es de hasta un 100% del presupuesto sin superar el 35% del valor de la garantía actual.
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