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En pesos: subastan departamentos en Palermo y Villa Urquiza y una esquina a cuadras del Dot
Como todos los meses, el Gobierno porteño anunció en el Boletín Oficial una nueva subasta de inmuebles a través del Banco Ciudad. La mayoría de las propiedades se remata en pesos y ya está abierta la inscripción hasta el 21 de Octubre.El precio base de los inmuebles en pesos ronda entre los $4 millones y los $19.500.00. Las propiedades se distribuyen en los barrios de Palermo, Saavedra, Villa Urquiza, Balvanera, Almagro y Boedo.Seguí toda la información del mercado inmobiliario en LN PropiedadesAdemás, hay tres propiedades en dólares, valuadas en US$68.905,85 US$71.246,81 y US$147.944,08.Las subastas se llevarán a cabo desde el 27 de octubre -a partir de las 10- hasta el 3 de noviembre, a través de la página oficial de subastas del Banco Ciudad.Las propiedades que salen a remate cada mes son las que recupera la Procuración General de la Ciudad a través del Régimen de Herencias Vacantes, es decir aquellas que quedan abandonadas cuando fallecen sus dueños porque no tienen herederos.Villa UrquizaMonroe 4875Dirección: Monroe 4875/77/79. Es uno de los que inicia con precios más bajos. La puja arranca en $5 millones y el depósito en garantía es de $150.000. Se trata de un departamento de 1 ambiente, con una superficie de 36,14 m², en 2do. piso con vista al frente destinado a vivienda. Se ingresa por escalera desde el hall de distribución de PB. La unidad cuenta con un hall de distribución, un espacio para estar, comedor, dormitorio, baño y cocina. Lugones 2155/57 Dirección: Lugones 2155/57. Se trata de un departamento de 3 ambientes, con una superficie cubierta 64,08 m². Con un valor que inicia en los $12 millones. Además, cuenta con una superficie común de uso exclusivo descubierta, compuesta por un patio de 4,96 m² y una azotea 30,09 m².PalermoSubastas del Banco Ciudad: Silvio L. Ruggieri 2743/45 PalermoDirección: Silvio L. Ruggieri 2743/45. Este monoambiente en un cuarto piso, tiene una superficie cubierta de 24,53 m² y un balcón de 3,17 m². El valor de base es de $8 millones. Con orientación Noroeste, la propiedad cuenta con un baño, cocina kitchenette y balcón.BalvaneraSan Juan 1480 Dirección: San Juan 1480. Ubicado en un segundo piso, se trata de un un departamento de tres ambientes al contra-frente con una superficie de 54,07 m². El valor inicia en $11 millones. El inmueble consta de: estar-comedor, dos dormitorios, baño y cocina-lavadero. Cuenta también con una baulera, la unidad complementaria XLIV, ubicada en el sótano, con acceso por escalera común.Larrea 203Dirección: Larrea 203. Con una hermosa fachada, este departamento del barrio de Balvanera en un segundo piso, cuenta con 3 ambientes y una superficie cubierta de 61,46 m², con balcón 0,19 m². Arranca en una base de $12 millones. Se ubica en la esquina y cuenta con dos frentes, consta de hall de acceso, tres habitaciones contiguas, baño, cocina, habitación de servicio y balcón.Pueyrredón 223/25/27 Dirección: Pueyrredón 223/25/27. Este departamento de dos ambientes, en un segundo piso, tiene una superficie de 34,78 m2. Parte de una Base de $ 6.400.000. Se trata de una unidad interna, ubicada en el segundo cuerpo del edificio, en el 2° piso dpto. "20â?³. Consta de living comedor, dormitorio, cocina y baño con receptáculo para ducha.Calculá cuánto dinero se necesita para iniciar un contrato de alquiler. AlmagroDon Bosco 3752Dirección: Don Bosco 3752. Este dos ambientes cuenta con una superficie de 35,93 m². La puja inicia en los $6.800.000. Se trata de un departamento interno, ubicado en el 2° piso, departamento "B". Cuenta con estar, cocina, un dormitorio y baño con receptáculo para ducha.SaavedraPlaza 4695 esq. Deheza Dirección: Plaza 4695. Ubicado en la esquina de Deheza, frente a las vías del FFCC línea Mitre y a pocas cuadras del shopping Dot Baires, este terreno cuenta con una superficie de 119,17 m² y es el más caro de la subasta. Comienza con una base de $19.400.000. Actualmente el lote se encuentra cerrado mediante una pared de ladrillo común y una puerta de acceso tapiada. En cuanto a la edificabilidad según CUR vigente, corresponde a Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 2 (USAB2). Son las áreas de la ciudad de alturas menores, adecuadas para el desarrollo principalmente de actividades residenciales.BoedoSubastas del Banco Ciudad: Metán 3631 - BoedoDirección: Metán 3631. Es la propiedad más amplia de la subasta, emplazada en un terreno de 153 m2 y con cinco ambientes. La base es de $ 4.265.000. Se trata de una construcción destinada a vivienda unifamiliar, que responde a la tipología de casa chorizo, indivisa. Apoyada sobre una de las medianeras y fondo consta de cinco habitaciones contiguas (una de ellas con entrepiso de madera), dos patios cubiertos, baño y cocina; sobre la medianera opuesta una habitación al frente; y terraza.Propiedades en dólaresSan NicolásSubastas del Banco Ciudad: lote 2565Dirección: Av. Corrientes 1647. Utilizado como oficina, se trata de una departamento ubicado en el segundo piso al frente. El precio Base es de US$68.905,85. Cuenta con hall, comedor, dormitorio, cocina (desmantelada) y baño.Subastas del Banco Ciudad lote 2567Dirección: Av. Corrientes 1647. Se trata de un departamento de 2 ambientes (utilizado como oficina), ubicado en el tercer piso sobre el frente y cuenta con hall, comedor, dormitorio, cocina y baño. El precio Base es de US$71.246,81.FloresSan Pedrito1088Dirección: San Pedrito 1088. Ubicado frente a la Plaza de los Virreyes y muy próximo a la Autopista, se trata de un lote de 8,66 m de frente y 21,25 m. de fondo, en un entorno de escala barrial con baja densidad con uso predominantemente residencial y comercial. Con posibilidad de construir hasta 16,50 m. de Altura sobre la Línea Oficial más dos retiros. Precio Base: US$147.944,08.Cómo participarSegún indican en la página oficial del Banco Ciudad, la modalidad de pago será al contado. Se inicia con una seña del 10% y una comisión del 3% más IVA.La entidad financiera informó que, en caso de una autorización de la tenencia precaria previa a la escritura por parte de la Procuración General, el comprador deberá "acreditar el pago total del saldo de precio y asumir el pago de los tributos, expensas ordinarias y extraordinarias y gastos de mantenimiento del bien a partir de dicha entrega".Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad
Los secretos detrás del negocio de los desarrolladores que venden departamentos en pesos financiados a más de 10 años
En un país con un déficit habitacional de 3,5 millones de viviendas, el acceso al crédito es un tema clave en la agenda de la política. Sin ir más lejos, fue uno de los ejes del debate en la Convención anual de la Construcción en la que se planteó también la necesidad de prorrogar la ley de blanqueo para la construcción. Así las cosas, en un contexto con pocos compradores con poder adquisitivo para acceder a financiación bancaria, los departamentos que construyen los desarrolladores que se animan a financiar en pesos a plazos de entre 10 y 30 años corren con ventaja. "La realidad es que nadie en la Argentina hoy podría comprar un departamento a pozo ni terminado con el crédito. Entonces, esto no es una ventaja para el desarrollador sino para poder adaptarse y seguir trabajando", admite Hernán Nucífora, director de Global Investments y uno de los desarrolladores que ofrece unidades en pesos a pagar en el largo plazo. Ahora bien, ¿cómo estructuran su negocio estas empresas que pueden ofrecer planes de pago en moneda local en una economía con una inflación interanual que supera el 50 por ciento?1. Antes de arrancar, tienen la obra calzadaEn otras palabras, inician el emprendimiento con la mayor parte del costo cubierto. De esa manera, baja el riesgo de que el proyecto quede a mitad de camino. "En nuestro caso, el comprador firma un boleto ad referendum, es decir que paga el anticipo y si tres meses después la desarrolladora le queda un 40% sin calzar, se le reembolsa el dinero con intereses o le ofrecemos destinar ese dinero a otro proyecto", explica Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios- Explica que en su modelo de negocios para compensar las unidades no vendidas al pozo -siempre un porcentaje menor al 30% del total del emprendimiento- el desarrollador reinvierte las ganancias de sus obras anteriores en las que están por comenzar. Por ende, el comprador que entra en el plan financia parte de la obra y el resto, la desarrolladora aporta lo reunido en gestiones anteriores. "Hay que tener cerrado y calzado el módulo para arrancar la obra ", coincide Nucífora, quien -entre otros proyectos- desarrolla "Bosque", un proyecto de 30.000 m² repartidos en ocho módulos en Tortuguitas en el que se destinarán US$20 millones."Bosque", el proyecto en el que una parte de las unidades se venden financiadas a 10 años (Global Investments/)2. Canjean el mayor porcentaje de la tierra por metrosA la hora de adquirir el predio, los desarrolladores que apuestan a este tipo de negocio usan una receta mixta. Si bien una pequeña fracción de estos los compran con el dinero que recaudan de los anticipos, en pesos o en dólares, la mayoría de las veces buscan canjear con el dueño del terreno la mayor porción de tierra posible a cambio de metros cuadrados. "Tenés que conseguir tierra que se canjee 100% en metros o realizar el mix, es decir, comprar una parte en dólares y otra canjearla por metros", relata Hernán Nucífora y aclara que la rentabilidad del negocio se evidencia en los metros cuadrados y no en dólares porque, si no, "licuás cualquier rentabilidad posible". "Hasta hace tres años, uno invertía dólares, pretendía recuperarlos y si podía tener una rentabilidad, perfecto. Hace tres años ya que nuestro stock es en m², iniciamos el año con una determinada cantidad de m² y pretendemos terminar el año con una mayor cantidad como utilidad de la empresa. Por eso, salvo fondos de inversión que quieran quedarse con esos m², hoy no hay en el mercado financiamiento para ningún tipo de obra", agrega.Calculá cuánto dinero se necesita para iniciar un contrato de alquilerUn dato clave para entender el negocio es que "en cualquier proyecto, el 30% del componente del valor del departamento es la tierra donde se construye el edificio. Cuando dejás de pagar eso en la parte inicial -ya que no pagás la tierra porque la canjeaste por metros- , uno puede utilizar los anticipos de los inversores y destinarlos a la financiación de la obra", relata.3. Canjean por metros o negocian bajas en los precios de los materiales por la compra de grandes volúmenesLa construcción es un negocio en el que el volumen es la llave del éxito porque permite negociar rebajas en los precios. Con cinco emprendimientos en marcha que sumarán 600 unidades, Tapiola -de Spazios- puede negociar descuentos por cantidad; pero, además, cerrar las entregas de los materiales en el largo plazo, lo que le permite bajar el costo de la obra. Otra alternativa a la que apela es canjear materiales por metros cuadrados, lo que tal vez explica el secreto de su negocio y por qué puede vender los departamentos financiados en 360 cuotas pesificadas. Su modelo son fideicomisos no al costo: es decir no hay riesgos de cuotas adicionales aunque vale aclarar que las comprometidas se ajustan por CAC.Seneca, uno de los emprendimientos en el que los departamentos se venden a pagar a 30 añosEn el caso de Nucífora también acepta el modelo de canje de metros por materiales y hasta mano de obra. Detalla que en el caso de negociar con proveedores y contratistas, utiliza el trueque por no menos del 50% de los productos. Esto le permite destinar el dinero de los anticipos exclusivamente para la construcción y la mano de obra.4. Acopian materiales y tienen su propio sistema de logísticaTapiola cuenta con un depósito de materiales y sistema de logística propio donde acopian y almacenan nueve meses de materiales para todas las obras en construcción. "Esto ofrece estabilidad financiera en caso de que haya un sacudón en el mercado, por ejemplo por desabastecimiento", explica y responde una pregunta clave: ¿Qué pasa si una crisis impide que la mayoría de los inversores cumpla con los pagos? "Tenemos reservas para completar la obra, ya que contamos con un porcentaje de materiales por metro cuadrado construido destinado a ser guardado para escenarios apocalípticos. Sin embargo, por ser un producto esencial es poco probable que se genere un default masivo", finaliza el desarrollador con 70.000 metros cuadrados en ejecución y otros 100.000 planeados para lanzar en 2022. Nucífora agrega otro secreto: "el acopio sirve cuando el índice CAC aumenta más que la divisa".Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad5. Difieren pagosAl canjear la tierra y gran parte de los materiales, el costo de la construcción debería estar cubierto casi en su totalidad. Nucífora abre los números de su modelo de negocios: "En el momento que entregás la unidad, el comprador canceló el 50% del valor del departamento que, en principio, si no pagaste la tierra porque la canjeaste por metros representa el 100% del valor de construcción pura del departamento. Lo que no cancelás es la dirección de obra, los impuestos, el desarrollo, administración, gerenciamiento. Es decir, todo lo que son gastos indirectos (que representan el 25% del valor de la unidad) porque se realiza un contrato en pesos ajustado por CAC en el que se especifica que comenzarán a cobrar a partir de la cuota 25, si el proyecto se entrega en el mes 24. "Además, como se realiza un fideicomiso a 10 años, en principio la parte impositiva también se paga al final del ejercicio del fideicomiso, cuando el comprador cancela la totalidad de las cuotas. Como conclusión, al diferir los impuestos, los gastos indirectos, el pago de la tierra y cobrando el 50% del valor del departamento en el transcurso de la obra, el desarrollador tiene el costo de la unidad cubierto cuando entrega la propiedad", revela.6-Cómo es el proceso de pagoPara entrar en este tipo de proyectos, los compradores deben pagar un anticipo, que puede representar un 20% del valor total de la unidad en el caso de los proyectos de Global Investments. Luego, cobran la posesión y a partir de que el comprador está instalado, se hipoteca la unidad y comienza el financiamiento a largo plazo de cuotas en pesos.Los proyectos de Tapiola ofrecen un plan de pago "ultra flexible" que consta de un anticipo en dólares o su equivalente en pesos a pagar hasta en un año. El resto se salda en 360 cuotas en pesos actualizadas por la Cámara Argentina de Construcción (CAC) a pagar en 30 años y una "cuota aguinaldo" adicional optativa cada 6 meses, que se traduce en reducir el precio del resto de las cuotas mensuales. "La financiación de los departamentos en los nuevos proyectos será desde los US$5000 de adelanto y cuotas desde $25.000", detalla el empresario que en 2020 facturó $3000 millones y planea cerrar el 2021 con $10.000 millones.Respecto a los precios, el desarrollador detalla: para la compra de un monoambiente, el anticipo sería de US$5900, con una cuota aguinaldo de $30.000 y 360 cuotas mensuales de $29.674 (que se ajustan por CAC). Sin la cuota aguinaldo, la cuota mensual pasaría a costar $34.674. Para abonar un dos ambientes, el anticipo sería de US$7900, con cuotas de $35.843 en caso de abonar las dos semestrales extra de $30.000.En caso de que el comprador se encuentre alquilando, la desarrolladora adapta los pagos a una "cuota alquiler" (a la cuota se le resta lo que está pagando el comprador por su contrato de alquiler) que reduce el precio de las cuotas hasta que el inversor se mude al proyecto terminado. Una vez que esté habitando su nuevo departamento, las cuotas aumentan para compensar los márgenes que se estuvieron postergando.En cuanto a los factores que hacen variar el precio, quienes compran en pozo obtienen precios mucho más accesibles que quienes compran cuando se está por entregar.Seguí toda la información del mercado inmobiliario en LN PropiedadesPor su parte, para un departamento de dos ambientes de 45 m² de $13,5 millones, Global Investments exige un anticipo del 20%, otro 20% durante la construcción (24 meses), 10% en la posesión y el restante 50 por ciento en 120 cuotas de $75.000. Para los tres ambientes que tienen un valor total de $25 millones, las 120 cuotas mensuales pasan a costar $147.000. Estos valores los maneja tanto en su proyecto ubicado en el kilómetro 36,5 de Panamericana como el que proyectan construir en Flores de 9000 m² que llevará una inversión de US$5 millones.De los proyectos que está realizando la empresa que dirige Nucífora, sólo el 40% de las unidades se venden con planes de financiación a largo plazo, lo que también ayuda a impulsar el resto del proyecto con mayor facilidad. Entre sus dos proyectos, son 160 los departamentos que se pueden adquirir bajo esta modalidad de pago.
Pocos metros. 3 vecinos arquitectos muestran cómo potenciaron sus departamentos
Con ojo experto, tres jóvenes arquitectos, hoy vecinos, encontraron en este edificio las señas evidentes de una buena construcción: hormigón visto, líneas sintéticas, espacios continuos y excelentes terminaciones. Obra del Estudio ATV, el edificio entre medianeras se presenta como una sucesión de piezas que encastran en la trama. Imposible resistirse a estas debilidades profesionales.En seis pisos hay departamentos de dos ambientes en una planta y en dúplex; pero todos aprovechan el ancho del terreno y generan expansiones y alturas dobles que dejan a la vista los materiales estructurales en su estado más puro. (Daniel Karp/)Tomás VidiriSu lema es "Live to travel, travel to live", y lo sigue a rajatabla: está muy cerca de llegar a los 100 países recorridos. (Daniel Karp/)Es director de Flip Haus, un estudio especializado en reciclar y comercializar viviendas en PH. En su hogar planteó el interiorismo con diseños propios y materiales recuperados de las obras que realiza su estudio. El resultado es una decoración orgánica con guiños industriales.En el sector del living, sofá 'Grecia' de tres cuerpos con base de paraíso (Flip Haus), sillón individual comprado en una feria de La Plata y alfombra traída de un viaje. (Daniel Karp/)Las sillas 'Tólix' (De Sillas) en amarillo ponen el toque de color que ilumina y alegra. (Daniel Karp/)Con la configuración del departamento, la distribución estaba cantada. Organizó el living junto a los ventanales que dan al balcón. Ahí colocó una biblioteca con estructura y algunos estantes de madera, pero también de chapa y laqueados. El mueble sirve como soporte para una pintura de Paula Fodor, que así llega a verse en el entrepiso. En frente, mesa baja hecha con una rodaja de tronco. Y, a continuación de la barra, ubicó una mesa con base de hierro y tapa de pino tea iluminada por una lámpara con exterior mate e interior de cobre (todo de Flip Haus).Un volumen de hormigón puede servir como barra, mesada o apoyo de plantas, como en este caso. (Daniel Karp/)Escoltado por plantas en canteros, juego de mesa con base de hierro e individuales (Claudia Adorno), y banco que el dueño de casa hizo con una escalera recuperada. "La terraza les encanta a todos, pero en realidad la uso muy poco", reconoce Tomás, que pasa buena parte del día trabajando y varios meses al año recorriendo el mundo.Simple y funcional, la cocina tiene barra de madera y muebles con frentes enchapados en los tres departamentos. (Daniel Karp/)Sobre la barra, escultura de Clara Goldaracena, madrina de Tomás y, escoltando la mesa, máscaras rituales de Mozambique.En el primer piso están el baño principal (abajo hay un toilette) y el cuarto que balconea al living. (Daniel Karp/)El dormitorio tiene cama con base de madera y respaldo entelado (Flip Haus), manta de algodón (Claudia Adorno) y mesas de luz (Eugenio Aguirre). La claridad llega a través del ventanal con cortinas screen y black out. El resto de la iluminación es muy tenue, con lámparas colgantes, de brazo móvil y de mesa.Como Tomás se impone viajar liviano, al volver tiene lugar para traer objetos significativos: pequeñas esculturas, máscaras rituales o pinturas, como las tintas de Vietnam sobre el respaldo de su cama.La protección de vidrio no perturba la vista a la terraza ni al cuadro de Paula Fodor, en línea con los que están sobre la cama. (Daniel Karp/)Agustina HenrySu nuevo hogar le da impulso a su creciente interés por el coleccionismo de arte. (Daniel Karp/)Vive sola por primera vez y está dando sus primeros pasos con HA, su propio estudio de arquitectura. En la entrada de su depto, mesa redonda de madera, regalo de un amigo. Además de su uso tradicional, también funciona como superficie de trabajo. La compañó con sillas 'Bertoia' (De Sillas) y alfombra (Kalpakian).La cocina de se mantiene igual que como la entregaron: barra de madera, alzada revestida en venecitas y muebles blancos. Dejó abiertos los costados del muro divisor porque le gusta que los ambientes estén comunicados.La lámpara colgante (Floss Market) se trajo desde la boca central. (Daniel Karp/)En el ambiente principal, el piso de madera y el techo de hormigón visto dan una sensación de continuidad que se proyecta hasta el balcón.Colgados en la misma línea los cuadros sirven para identificar dos espacios diferentes en un ambiente integrado. (Daniel Karp/)Una pintura del brasileño Pedro Saci y un collage de Carolina Simonelli expresan el interés de Agustina por iniciarse en el camino del coleccionismo.Los bancos de madera (Net) son fáciles de mover y se acomodan a distintas situaciones. (Daniel Karp/)Es en este sector, sillón retapizado y jarrones (La Baulera). Mesa baja, almohadones lisos (Good Luck Casa) y de yute (La Baulera), cuencos (Claudia Adorno) y alfombra de cuero de vaca (Martinika Deco).En el dormitorio sin mesa de luz, los libros apilados sirven como apoyo para una planta. (Daniel Karp/)El muro con espacios abiertos a los costados divide parcialmente el living del dormitorio; las columnas marcan el espacio para la tele, que debajo tiene un mueble de guardado con puertas laqueadas.Sobre el respaldo un tapiz (La Baulera) cuelga con el mismo espíritu flexible y artesanal que tiene todo el departamento. Almohadones (Good Luck). Acolchado (Ikea). Manta (La Baulera). (Daniel Karp/)En el baño principal, la pileta termoformada y la mesada crean un espacio generoso. (Daniel Karp/)Michelle LevyEl sector de comedor tiene mesa Tulip (Deco Design), sillas Bertoia (De Sillas), alfombra (Mihran) y sillón tapizado en gris (Goral Deco). (Daniel Karp/)Junto con su socia, está al frente de Cuarto Estudio. Exigente, se tomó su tiempo para darle su sello personal y lo logró con piezas contundentes, como un mural pintado y una biblioteca escultural, todo diseñado por ella.Michelle encontró lugar para la mesa entre el toilette y la barra enchapada en guatambú. Cuando hay invitados, se corre hacia el centro.A diferencia de su vecina, Michelle quería más privacidad entre el living y el cuarto. Cubrió los espacios abiertos con espejos, del lado del balcón con estantes. (Daniel Karp/)"No bien entré, decidí destacar el volumen del toilette. Así surgió la idea de llamar a un amigo diseñador gráfico y grafitero para hacer este mural que llega hasta el dormitorio. Fue un trabajo en equipo que duró unas tres semanas"."Diseñé la biblioteca para que tomara toda la pared: comienza como un recibidor, donde cuelgo la cartera, y luego se eleva para exhibir los objetos que dan color". (Daniel Karp/)La mesa baja es de 'Pila' una colección cápsula de Cuarto Estudio. Se elige la base blanca o negra, y luego los "toppings": bandejas, tapas o maceteros de mármol, paraíso o madera laqueada. (Daniel Karp/)Con los ventanales de vidrio abiertos o cerrados, el balcón es una feliz prolongación del living y viceversa.La dueña de casa ambientó el balcón con un carrete que encontró en la calle y una silla 'Acapulco'. (Daniel Karp/)En el dormitorio, sommier (Simmons) y lámpara (Garazi). (Daniel Karp/)Sobe la cama, almohadones lisos (Everything) y estampado (Casa Idea). (Daniel Karp/)"Hice el respaldo con las puertas de un mueble de cocina que estaban por tirar. Las mesas de luz me las traje de la casa de mis padres. Mantuve la estructura de hierro y armé un diseño que parece un cubo, pero en realidad son dos cajones".Más espacios de pocos metros cuadrados con mucho ingenio en Living de marzo.
Maratón de entraderas: cuatro departamentos fueron desvalijados en menos de una hora en La Plata
A plena luz del día y a cara descubierta, salvo por el barbijo, cinco delincuentes ingresaron a robar a un edificio en el centro de la ciudad de La Plata. Mientras dos de ellos hacían de campana en la vereda, los restantes ladrones ingresaron al inmueble luego de forzar la puerta con un destornillador y se metieron en cuatro departamentos para desvalijarlos. En menos de una hora, los malhechores, prófugos, ya disfrutaban de su botín.Prácticamente toda la secuencia del robo quedó registrada en distintas cámaras de seguridad, incluso en el interior de una de las viviendas. La excusa del fin de semana extra largo se abrió como una posibilidad para los delincuentes que arremetieron contra un edificio en 38 entre 17 y 18, en Barrio Norte.Con la ayuda de un destornillador, tres de los integrantes de la banda delictiva forzaron la puerta, ingresaron al inmueble y comenzó así el plan. Al parecer, los malhechores tocaron antes los porteros de las distintas unidades para corroborar dónde había gente y dónde no.Uno de los registros fílmicos graficó cómo fue el robo en una de las unidades: habían pasado unos pocos minutos de las 17 cuando dos de los ladrones ingresaron al departamento con guantes y, minuciosamente, comenzaron a hurgar entre los muebles. Se llevaron objetos de valor, dinero y algunos electrodomésticos.Casi una hora después de ingresar, casi como si nada hubiera ocurrido, los cuatro hombres y la mujer se retiraron del lugar a bordo del mismo rodado blanco con el que habían llegado."Estamos convencidos de que la policía liberó la zona para después repartir el botín", denunciaron los vecinos del barrio al diario local El Día. Transcurrieron prácticamente dos días del hecho y aún no hay novedades de la banda delictiva pese a que los rostros de los delincuentes quedaron registrados. Las víctimas denunciaron el robo en la comisaría 4a. de La Plata.
Pos pandemia: vivir en Nueva York vuelve a ser muy caro pese a loa cantidad de departamentos vacíos
El avance de las vacunas, la retirada de restricciones y la vuelta a la normalidad han disparado unos alquileres en la Gran Manzana.
Alquileres en la Costa: cuánto piden por casas y departamentos para el verano 2022
Los precios ya están fijados y en zonas top son en dólares. El panorama en Mar del Plata, Pinamar, Villa Gesell y el Partido de la Costa.
Lujo extremo en el skyline porteño: los 7 departamentos que más valen en el barrio más caro de Argentina
Son propiedades a la venta en Puerto Madero. Tienen terminaciones de lujo y mucho confort. Los detalles y porqué son los más cotizados
¿Libres de Covid-19?: uno de cada 10 departamentos o partidos del país no tiene casos hace más de 2 semanas
La Argentina lleva casi cuatro meses en una baja constante de casos de coronavirus desde el pico de contagios a fines de mayo. Esta reducción de la circulación del virus que provocó cerca de 115.000 muertos en el país, se ve reflejada en que en la actualidad uno de cada 10 partidos o departamentos no reportaron infectados en los últimos 17 días.Según un análisis de LA NACION, en base a los datos suministrados por el Ministerio de Salud de la Nación en el dataset que se actualiza todas las noches alrededor de las 21, son 52 las zonas, distribuidas en 17 provincias, las que tienen cero casos desde el 10 de septiembre pasado. Para llegar a ese número se tuvo en cuenta no la fecha de reporte de contagios, sino el día que la persona comenzó con los síntomas.En el país, desde el comienzo de la pandemia, se informó que para considerar a una localidad o zona sin circulación de SARS-CoV-2 debían pasar, al menos, 14 días desde el último contagio identificado. Otros expertos hablan de que esa cifra se debe elevar al doble del período de incubación, es decir 28 días. Entre otras cuestiones, porque el sistema de vigilancia y testeos en el país no tiene la dimensión que sí se registra en otras partes del mundo."Que haya zonas que llevan más de 14 días y hasta dos meses sin nuevos casos habla de que el virus está circulando con baja intensidad. A medida que pasa el tiempo, si no aparecen nuevos casos, significa que el virus no se está transmitiendo. Pero 14 días, para decir que no circula, me parece que es poco", analizó ante LA NACION, Eduardo López, médico infectólogo y jefe del Departamento de Medicina del Hospital de Niños Ricardo Gutiérrez."Es un intento de golpe": una senadora oficialista opinó sobre la posibilidad de que el kirchnerismo pierda la presidencia de DiputadosEl experto y asesor del Ministerio de Salud, agregó: "Eso ocurre en algunas zonas donde parece que está todo tranquilo y comienzan a aparecer casos a los 28 o 30 días. Por eso es muy difícil hablar de no circulación del virus en un contexto de pandemia. Sí se puede decir que disminuyó muchísimo la contagiosidad".El recuento nacional arroja que el lugar que lleva más días sin nuevos casos está situado en la provincia de Chubut. Se trata del partido de Mártires que tiene una población que ronda las 700 personas. El último de los 64 contagios que tuvo a lo largo de la pandemia comenzó con síntomas el 8 de julio. El primero había sido el 26 de noviembre de 2020.El otro partido que tampoco reporta infectados desde julio es Lihuel Calel, en La Pampa, que el 19 de ese mes notificó su contagio número 19. La pandemia había llegado a este partido el 17 de diciembre de 2020. En tanto, el podio lo cierra Valle Grande, en Jujuy, que notificó el 3 de agosto su último enfermo de Covid-19. El primero había sido más de un año antes, el 25 de julio del año pasado.Según el relevamiento, las provincias con lugares donde el Covid-19 no circula hace más de dos semanas son: Buenos Aires, Catamarca, Chaco, Chubut, Córdoba, Corrientes, Entre Ríos, Jujuy, La Pampa, La Rioja, Neuquén, Río Negro, Salta, San Juan, Santa Cruz, Santiago del Estero y Tucumán. En tanto, los siete distritos que aún no tienen partidos, departamentos o comunas sin nuevos contagios en las últimas dos semanas son: Ciudad de Buenos Aires, Formosa, Mendoza, Misiones, San Luis, Santa Fe y Tierra del Fuego.El ranking en base a la fecha del último caso reportado, los que llevan al menos 28 días sin contagios son:Mártires (Chubut) 08/07/21Lihuel Calel (La Pampa) 19/07/21Valle Grande (Jujuy) 03/08/21Ñorquincó (Río Negro) 06/08/21Limay Mahuida (La Pampa) 10/08/21General Guido Buenos Aires 13/08/21Florentino Ameghino (Chubut) 17/08/21Santa Catalina (Jujuy) 21/08/21La Poma (Salta) 27/08/21Mitre (Santiago del Estero) 27/08/21General Lavalle (Buenos Aires) 31/08/21Pocho (Córdoba) 31/08/21General San Martín (La Rioja) 31/08/21Ñorquín (Neuquén) 31/08/21Picún Leufú (Neuquén) 31/08/21En tanto, los que llevan más de dos semanas, son:General Alvear (Corrientes) 01/09/21Berón de Astrada (Corrientes) 02/09/21Chapaleufú (La Pampa) 02/09/21Catán Lil (Neuquén) 03/09/21Tehuelches (Chubut) 04/09/21Curacó (La Pampa) 05/09/21San Cayetano (Buenos Aires) 06/09/21Islas del Ibicuy (Entre Ríos) 06/09/21Aluminé (Neuquén) 06/09/21El Cuy (Río Negro) 06/09/21Belgrano (Santiago del Estero) 06/09/21Quebrachos (Santiago del Estero) 06/09/21Adolfo Alsina (Buenos Aires) 07/09/21Monte Hermoso (Buenos Aires) 07/09/21Roque Pérez (Buenos Aires) 07/09/21San Carlos (Salta) 07/09/21Río Chico (Santa Cruz) 07/09/21Pila (Buenos Aires) 08/09/21Salliqueló (Buenos Aires) 08/09/21Sarmiento (Chubut) 08/09/21San Antonio (Jujuy) 08/09/21San Martín (San Juan) 08/09/21Castelli (Buenos Aires) 09/09/21El Alto (Catamarca) 09/09/21Chical Co (La Pampa) 09/09/21Trenel (La Pampa) 09/09/21San Blas de los Sauces (La Rioja) 09/09/21Aguirre (Santiago del Estero) 09/09/21Graneros (Tucumán) 09/09/21Carlos Casares (Buenos Aires) 09/10/21General Alvear (Buenos Aires) 09/10/21General Belgrano (Buenos Aires) 09/10/21Tordillo (Buenos Aires) 09/10/21General Belgrano (Chaco) 09/10/21Sobremonte (Córdoba) 09/10/21Caleu Caleu (La Pampa) 09/10/21Rivadavia (Santiago del Estero) 09/10/21
La novedosa estrategia de una banda de "roba llaves" colombianos para desvalijar departamentos en la Ciudad
Abrían autos con inhibidores para conseguir las llaves de las viviendas. Luego hacían tareas de inteligencia para ingresar cuando estaban vacías. Hay cuatro detenidos.
Cayó la banda de los "roballaves": cómo era el meticuloso método para entrar a robar en departamentos porteños
Ladrones meticulosos. La banda que quedó bautizada como "los roballaves" utilizaba una metodología novedosa para mantenerse bajo el radar. Cuatro personas de nacionalidad colombiana utilizaban inhibidores para abrir autos, se llevaban las llaves de las viviendas de las víctimas y luego asaltaban los hogares desocupados. Así operaron hasta ser detenidos en las últimas horas por efectivos de la policía de la Ciudad. Los delincuentes habían actuado en -al menos- ocho edificios de distintos barrios de la Ciudad. Según precisaron fuentes policiales a LA NACION, la investigación inició luego de un robo denunciado el último 27 de junio, cuando tres hombres y una mujer irrumpieron en un departamento ubicado en la calle Thorne 1300, en el barrio porteño de Chacabuco. Se robaron joyas, dinero en efectivo y varios objetos de valor. Los miembros de la banda de los "roba llaves", detenidos por la policía de la Ciudad (Policía de la Ciudad/)"A partir de la investigación, el Juzgado Nacional en lo Criminal y Correccional Número 4, a cargo del doctor Martín Yadarola, encomendó a la Policía de la Ciudad la recolección de pruebas y el inicio de tareas para dar con los responsables del ilícito", indicaron desde la fuerza policial. En este contexto, se inició un mega operativo para dar con los delincuentes. Oficiales de la División Sumarios y Brigadas de Prevención de la Comuna 6 de la Policía de la Ciudad se hicieron cargo de los procedimientos en el que se incluyeron observaciones de cámaras de seguridad públicas y privadas, análisis de redes sociales, investigaciones de campo de manera encubierta, declaraciones de testigos e intervenciones telefónicas todas con el aval del Juzgado interventor."Todo esto logró determinar la estructura de la organización delictiva, conformada por tres hombres y una mujer de origen colombiano, sus identidades y domicilios", advirtieron fuentes de la Policía de la Ciudad. Viajes: ¿hay alternativas para que argentinos vacunados con Sputnik puedan entrar a Europa o Estados Unidos?Con los datos recolectados, el Juzgado interventor ordenó tres allanamientos en forma simultánea, en un hotel de la zona de Recoleta, otro en un departamento ubicado en Suipacha al 900, del centro porteño, y el restante en la localidad bonaerense de Bernal, donde se produjeron las cuatro detenciones de los imputados.Producto de los allanamientos, se logró el secuestro de título de propiedad de tres autos, un Ford Fiesta, un Ford Focus y un Peugeot 308; una pistola Tanfloglio calibre 40 mm, dos cargadores y cuatro cartuchos intactos del mismo calibre; tres cadenas, aros y dos cruces de oro; un par de guantes; dos notebooks, cinco manojos de llaves; destornilladores; ocho teléfonos celulares; vestimenta relacionada al hecho delictivo filmado; pendrives; llaves magnéticas; cuatro lentes de sol Ray-Ban; dos relojes de hombre Bulgari; 500 dólares; 21.500 pesos argentinos; un equipo de radio frecuencia Baofeng con su batería y dos consolas Play Station.El Juzgado interventor dispuso el traslado de los cuatro detenidos, todos mayores de edad, a la Alcaidía de la Comuna 6, imputados por robo en ausencia de moradores."Un sector minoritario": Marcó del Pont cuestionó a los contadores que favorecen la evasión y la elusiónLos tres hombres detenidos cuentan con antecedentes penales y uno de ellos tiene tres causas por robos y una condena en abril pasado de dos y tres meses de prisión en suspenso. Otro de los delincuentes tiene también una causa por robo de 2020, por lo que recibió una condena de dos años de prisión en suspenso, y el restante también protagonizó un robo con fecha de diciembre de 2020.Por medio de los trabajos investigativos, se confirmó que esta organización había cometido entraderas en domicilios de la calles Falcón al 1400, Santiago del Estero al 1300, Bonifacio al 1500, Pringles al 100, Echeverría al 5200, Bucarelli al 2100, Bauness al 2100 y Ávalos al 1900.
El hit del mercado inmobiliario: los departamentos de 2 ambientes en pozo son los más elegidos y motorizan las ventas
Frente al reacomodamiento de precios, las unidades de un dormitorio son más valoradas por la demanda que elige comprar en plena obra. Pueden conseguirse por 100.000 dólares
Tetaz sobre alquileres: "Hace cuatro meses me separé, salí a buscar departamentos y es imposible encontrar uno"
La situación que atraviesa el mercado de los alquileres preocupa al sector inmobiliario y genera diferentes interpretaciones de las posibles soluciones que podrían aplicarse para reactivar un segmento clave en un país que cuenta con al menos 2,4 millones de hogares inquilinos. En un panel organizado por el Centro Argentino de Ingenieros (CAI), el candidato a diputado por la ciudad de Buenos Aires por Juntos por el Cambio, Martín Tetaz sostuvo que el único camino para que mejore la oferta de alquileres es derogar la norma que los regula y dijo que su sanción fue "la crónica de una muerte anunciada"."La ley redujo dramáticamente la oferta porque agrega un componente de incertidumbre. Lo digo como analista económico y también como sufriente: hace cuatro meses me separé y me tocó salir a alquilar, es imposible conseguir algo en el mercado", expresó. Aseguró que la principal modificación que hizo que muchos propietarios decidieran retirar sus inmuebles del alquiler fue la prolongación del plazo de los contratos, de dos a tres años. "Nadie sabe qué va a hacer en la Argentina el año que viene, es una locura, es el principal error de la norma", afirmó.Conocé cuál es el valor de venta de una propiedadDurante la charla, moderada por el presidente de la Comisión de Vivienda y Urbanismo de CAI, Juan Yacopino, Tetaz planteó que, en la Argentina, la propiedad "tiene el efecto 'caja de seguridad'". "Como el mercado de capitales no existe, está subdesarrollado, la alternativa a contar con una caja de seguridad es la propiedad inmobiliaria", explicó y señaló que por eso hay muchos inmuebles en los que la gente invierte no con el objetivo de ser alquilados, sino para "mantener su valor". "Eso se mejora reconstruyendo el mercado de capitales", afirmó.En la disertación, el economista también sostuvo que hay consenso en que la solución al escenario que atraviesa el mercado es derogar la ley, sancionada el año pasado y afirmó que su espacio "está comprometido" a hacerlo. "Como regla general, me gusta el Estado que deja que las personas encuentren libremente su mejor contrato. Cuanto más estandarizamos la forma de un contrato, es un zapato de una sola talla que no le va a caber a la mayoría de la gente. Lo que termina pasando y ocurrió con esta norma, es que muchos alquilan por fuera de la ley, en negro o con prórrogas", planteó. "Las relaciones económicas tienen que ser libres entre las partes e incluir herramientas que faciliten la seguridad", agregó.Además, puso sobre la mesa la idea de someter a una consulta popular la legislación en materia de vivienda. "Hay que empezar a pensar, cuando regulamos cosas tan importantes, si no ameritaría probar, entender que no tenemos conocimiento perfecto de cómo funciona y estar dispuestos a cambiar", analizó.Del panel también participó Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario, que compartió algunos datos que dan cuenta de la crisis que atraviesa el mercado de los alquileres . "De 2009 a 2017, antes de que se empezara a hablar de la nueva ley, los aumentos por mercado eran del 27,5% anual, aumentaban parecido a la inflación. ¿Qué pasó ahora? Por mercado, un tres ambientes aumentó 60%, en Gran Buenos Aires 68% y en el interior 70%, por efecto de la nueva ley", precisó. Agregó que, como consecuencia de eso y de la baja rentabilidad que deja un alquiler, la cantidad de inmuebles en venta se disparó al tiempo que el valor del metro cuadrado cayó abruptamente.Calculá cuánto dinero se necesita para iniciar un contrato de alquilerPor otra parte, el diputado por Juntos por el Cambio, Luciano Laspina coincidió con el análisis de Tetaz y sostuvo que, en el mercado inmobiliario, "cualquier regulación genera más distorsiones". "Tenemos que avanzar con la derogación de la ley, buscar mecanismos para que haya más oferta e ir por otros caminos que generen más incentivos", manifestó. En esa línea, dijo que una de las opciones que se podría explorar es "crear un scoring de inquilinos, a través del cual se genere un track record del mismo que permita acelerar el proceso de búsqueda de una propiedad y los inquilinos la encuentren más rápido".También planteó que una idea que se podría explorar sería "generar un impuesto modular para las rentas por propiedades". "El objetivo es que baje la carga impositiva a la renta, para reactivar la inversión en esto y asociarlo a beneficios en materia de desalojo, que sea más fácil desalojar cuando tenés un contrato en blanco que cuando no lo tenés", analizó al tiempo que afirmó que es te punto es "polémico". "Hay que ir por los incentivos antes que por el lado de la represión", resumió.Del panel también participó el exsecretario de Vivienda de la Nación Iván Kerr, quien hizo hincapié en que la ley sufrió modificaciones al momento de su tratamiento y coincidió en que no resultó beneficiosa para propietarios e inquilinos. Cuestionó que el Gobierno no haya avanzado en el desarrollo de garantías bancarias así como en el acceso de subsidios al alquiler. "Creo que los Decretos de Necesidad y Urgencia que dictó el Presidente agravaron la situación. Pueden ser entendibles en situación de pandemia, pero sacamos la ley, luego los DNU y eso provocó la explosión", concluyó.Conocé toda la información del mercado inmobiliario en LN Propiedades
Cuáles son los departamentos que más aumentaron el precio de alquiler este mes
En apenas un mes, el alquiler de los departamentos de tres ambientes en Capital Federal pegó un salto del 10% registrando la mediana de su valor en $55.000, según un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO). En comparación con los otros tipos de unidades, estas fueron las que más aumentaron de mes a mes y en el último año, evidenciando una suba interanual del 48,6%.El aumento significativo se debe a que estas unidades "en los últimos dos meses no habían tenido variación de precios", según Nicolás Partierra, economista jefe del CESO. Desde julio que el alquiler de esta tipología de viviendas cuesta $50.000, de acuerdo con los informes de la entidad, es decir, $5.000 menos que en septiembre, cuando finalmente actualizó su precio al del mercado.El resto de las unidades de distintos tipos también aumentaron pero en menor proporción. Los monoambientes también sintieron una suba en el precio de su alquiler, registrando un aumento de 6,1% y los dos ambientes de 3,6% en relación al mes anterior. Entonces, la mediana de los precios muestra ser de $29.000 para los de un solo ambiente y $35.000 para los de dos.Calculá cuánto dinero se necesita para iniciar un contrato de alquilerEn términos interanuales, la renta de los monoambientes llegó a 45% mientras que la de dos ambientes escaló unas décimas más a 45,8%. Aún así, los aumentos no superaron al avance de la inflación que -según el Índice de precios al consumidor publicado por el INDEC- subió 51,4% en el último año.Para los contratos que se rigen bajo la nueva Ley de Alquileres, el Índice para contratos de locación (ICL) elaborado por el Banco Central varió 47,1% desde septiembre del año pasado y 48,6% para el mes de octubre, valores que se mantienen por debajo de la inflación interanual.La buena noticia es que actualización del Salario Mínimo Vital y Móvil a $29.160 repuntó su capacidad de alquiler en el último año, teniendo en cuenta que en septiembre del 2020 apenas cubría un 84% de la renta de un monoambiente y hoy en día se encuentra algunos pesos por encima de su valor promedio.Barrio por barrio, el precio del metro cuadrado y la rentabilidad de un alquiler
Una fábrica construye departamentos para ensamblar en donde se quiera
¿Y si las viviendas se construyeran como los autos, en una línea de montaje adentro de una fábrica?Rick Holliday piensa que así debería ser. Este veterano desarrollador de la zona de San Francisco convirtió una vieja fábrica de submarinos de la Marina norteamericana en un complejo que construye casas en serie. Los trabajadores en la Factory OS construyen los componentes para departamentos en Mare Island, en Vallejo, a unos 60 kilómetros de la ciudad del Golden Gate, y de ahí los transportan en camiones de carga hasta su locación final. "Cuando terminamos el proceso, sale de la fábrica como un departamento terminado que el cliente ensambla como si fueran piezas de Lego", cuenta Holliday.El método puede acortar el tiempo de construcción de un departamento a la mitad, haciendo posible que se terminen en solo once o doce meses, explicó, con muchas secciones construyéndose de manera simultánea en un ambiente controlado, lo que significa menos retrasos y un proceso en general más eficiente.Holliday, que cofundó la fábrica junto a Larry Pace, contó que hacerlo de esta manera, en oposición a construir in situ, además recorta los gastos en un 30%, en una zona en la que construir una unidad de vivienda puede costar hasta US$1 millón, y que puede marcar, para un desarrollador, la diferencia entre construir o no."Me metí en esta industria cuando tenía 26, y desde entonces prácticamente no cambió nada", grafica Holliday, que hoy tiene 68. "Si no cambiamos el enfoque de lo que significa construir, no vamos a llegar a ningún lado", afirma. Hasta ahora, OS Factory entregó unos diez edificios en el Norte de California, los cuales suponen unas 1200 unidades. Además, recibió financiación de empresas tech como Google, Autodesk y Facebook.La pandemia llegó solo un año y medio después de la inauguración. Incluso en un momento en que la demanda de casas crecía, la construcción se volvió lenta. Los precios de insumos clave como madera se dispararon, subiendo el costo de una región ya tremendamente cara como California. Así se agravó la crisis de vivienda de la zona de Bay Area, en donde el precio promedio de una vivienda unifamiliar llega a un millón de dólares. A nivel nacional, los precios de las casas norteamericanas subieron un 18% interanual, según la consultora CoreLogic.Holliday dice que hay, sin embargo, un aspecto positivo: más desarrolladores en esta industria tradicionalista y conservadora están dispuestos a experimentar y arriesgar con tal de bajar los costos y concluir proyectos de forma más rápida. El resultado es que "nos vimos inundados de trabajo". Factory OS recientemente abrió una segunda sede, la compañía tiene encargados otros 24 proyectos y para atender la demanda del Sur californiano planea abrir una tercera fábrica en el área de Los Ángeles en los próximos dos años.Otros casos de innovación constructivaPero no es la única empresa tratando de cambiar la manera en que construyen casas. IndieDwell, una startup de solo tres años con base en el estado de Idaho, construye edificios multifamiliares prefabricados, además de viviendas unifamiliares y viviendas de emergencia. También está Blokable, una compañía con base en Sacramento que se lanzó en el 2016 y que también construye complejos multifamiliares adentro de una fábrica.Stonly Blue, un inversor de riesgo de San Francisco que inyectó financiación en Blokable, dice que una combinación de factores, desde el cambio climático hasta falta de mano de obra, explican el creciente interés del mundo tech en la innovación constructiva. "En las últimas décadas, el foco estuvo en el software. Lentamente, el interés vuelve al hardware. Y no hay nada más tangible y analógico que un edificio", afirma.Construcción modular adentro de una fábrica (Christie Hemm Klok/)La construcción modular es, sin embargo, un rubro en el que muchos han fallado a la hora de innovar. Pulte Homes, uno de los constructores de vivienda más grandes de los Estados Unidos, abrió un complejo de prefabricadas a mediados de los 2000, el cual tuvo que cerrar cuando explotó la burbuja inmobiliaria, en 2007. Katerra, una startup de alto perfil surgida en Silicon Valley, que en un principio tuvo un crecimiento espectacular, se declaró en bancarrota a principios de este año. La empresa tenía fábricas en California, Washington y la India, se había lanzado en 2015 y recibió a lo largo de su historia unos US$2000 millones. En diciembre del año pasado había levantado unos US$200 millones de emergencia."Tengo total confianza en que este es el rumbo correcto, aunque es cierto que hacerlo bien es muy difícil", admite Randy Miller, cofundador de RAD Urban, una compañía de construcción modular que, de igual manera, se fundió a principios de este año.Calculá cuánto dinero se necesita para iniciar un contrato de alquilerPara empezar está el costo de lanzar una fábrica, además de los numerosos desafíos que conlleva. A diferencia de un constructor normal, que tiene pocos costos fijos, los constructores modulares deben enfrentar los gastos de mantener una fábrica aunque el negocio no ande bien o cuando la demanda es baja. "No hay una perilla con la que simplemente encendés una fábrica", dice Miller, que planea lanzar otra empresa de construcción modular en el corto plazo.33 pasos para levantar una casaEl método de Factory OS tiene 33 pasos y, al igual que en la industria automovilística, empieza con el chasis o la parte de abajo de un edificio de departamentos, que luego se llena con las cañerías y las instalaciones eléctricas. En la fábrica, más de 100 empleados trabajan en una serie de "cáscaras" de departamentos, organizados en fila como si fueran vagones de tren. El área tiene la longitud de casi tres canchas de fútbol americano. A pesar de ser un ambiente ruidoso y polvoriento, predomina una sensación de eficiencia y orden.Algunos constructores colocan cañerías debajo de una estructura con forma de caja elevada sobre una rampa. A unos metros, hay unos brazos hidráulicos que rotan las estructuras para lograr mejor accesibilidad. Del otro lado de la fábrica hay filas y filas de insumos como tubos, material de aislamiento térmico y cajones de cocina ordenados prolijamente en estantes. No muy distinto a lo que se ve en tiendas como Easy o Home Depot.Factory OS se concentra principalmente en viviendas asequibles; un 80% de lo que se construyó en sus fábricas va desde casas para gente de bajísimos recursos hasta viviendas asequibles para estudiantes, artistas y trabajadores. La compañía también acepta encargos de proyectos de lujo, pero en los últimos tres a cinco meses han tenido tanta demanda que Holliday dice que tuvo que rechazar pedidos.En la entrada de la Factory OS descansa un departamento modelo, como una gran caja a la que los visitantes pueden entrar caminando. El studio de 7 x 4 metros tiene piso de vinilo resistente, una cocina con dos quemadores, gabinetes de cocina empotrados y una heladera de acero inoxidable. Detrás de una puerta corrediza estilo granja hay un baño de tamaño considerable, y en el living un sofá gris de Ikea que puede convertirse en una cama.Holliday explica que la unidad es muy similar a las que construyeron en un complejo de Oakland para personas que antes se encontraban en situación de calle. Dos de los departamentos, más el espacio de pasillo entre ambos, caben en un gran camión en el que pueden ser transportados.Jeff Anderton, un operario en Factory OS, trabajando sobre un marco que servirá para el techo de uno de los departamentos modulares (Christie Hemm Klok/)Uno de los grandes desafíos, dice el creador, es encontrar suficientes trabajadores para poder cumplir con la demanda. "La fuerza laboral para construir casas se está encogiendo", explica. ¿Su solución? Contratar y capacitar gente que de otra manera estaría desempleada. Cerca de la mitad de los empleados sindicalizados en la Factory OS son trabajadores de "segunda oportunidad", incluyendo un 20% que alguna vez cumplieron tiempo en prisión.Aunque las fachadas de los edificios se pueden personalizar, los planos de las casas construidas en fábrica deben ser uniformes. Cada departamento tipo studio, por ejemplo, debe tener el mismo diseño para maximizar la eficiencia en un edificio modular. Holliday dice que no cree que eso debería obstaculizar la construcción de las viviendas que se necesitan, comparó la innovación de la vivienda modular con la estandarización suburbana que se dio en Levittown, Nueva York, en tiempos de la posguerra, cuando se comenzó la construcción de la mayoría de los suburbios norteamericanos para albergar a las familias jóvenes. "Hemos permitido que el diseño de edificios se vuelva demasiado complicado", opina.En el futuro cercano, el objetivo es potenciar el proceso creando incluso más planos y diseños estandarizados para que los desarrolladores puedan elegir, como en un catálogo. Factory OS se asoció con Autodesk, una compañía que fabrica software para ingenieros y arquitectos, para hacer planos interactivos que guían a los operarios a medida que avanzan en la construcción, en lo que es una suerte de "versión Google Maps" de una maqueta de arquitectura. Además, el programa generará capas de información con datos de proyectos anteriores, así maximizando la eficiencia.Para evitar el destino de empresas que se expandieron demasiado rápido, Holliday afirma que, por el momento, planea limitar sus operaciones a la Costa Oeste norteamericana. "Tengo la esperanza de que nos convertiremos en un estimulante para la industria", se ilusiona. "Ahora que creamos varias fábricas nosotros solos".Conocé toda la información del mercado inmobiliario en LN Propiedades
Oportunidad en Uruguay: departamentos con domótica y excentos de impuestos por 10 años
A partir de las políticas de vivienda uruguayas que eximen del pago de impuestos tanto para la construcción como para la renta por 10 años, el mercado de real estate del país vecino no para de crecer. El quinto proyecto de la desarrolladora Vitrium Capital, en Montevideo, es un claro ejemplo del boom inmobiliario que experimenta el país en el momento.Frente a la nueva realidad que instaló la pandemia en la vida cotidiana de todos, desde la desarrolladora repensaron los espacios con la implementación de tecnología para dar a luz productos modernos de alta calidad. Federico Gagliardo, fundador y presidente de Vitrium Capital, sostuvo en el evento de su lanzamiento que 01 Sync es "un proyecto donde hay mucha innovación que no se vio en la vivienda promovida en Uruguay".En los 11 pisos con departamentos de uno, dos y tres ambientes, la compañía que cuenta con 15 años de trayectoria ofrece instalación domótica, que se podrá disfrutar desde el ingreso a las viviendas con huella digital o tarjeta, la regulación desde el celular de la iluminación tanto estando como no en el departamento, el control del acceso al edificio, el manejo de las cortinas y la temperatura.El desarrollo de una aplicación propia es una medida que algunos nuevos emprendimientos están implementando en sus edificios para optimizar la comunicación y el pago de servicios. En el caso del nuevo proyecto de Vitrium Capital -que espera estar terminado para fines del 2023- cuentan con una plataforma que permite ver la cuenta corriente de gastos comunes, comunicarse con la administración y entre vecinos, reservar espacios comunes y ver manuales y reglamentos del edificio entre otras funciones.Además, toda la planta baja del edificio cuenta con espacios comunes abiertos para disfrutar del aire libre y adaptarse a la nueva normalidad. Entre estos, se encuentran áreas de coworking, patios abiertos integrados y también ofrece gimnasio, librería, estacionamiento para bicicletas, cochera y bauleras o boxes.Los valores de 01 SYNC parten de los U$S69.500 para las unidades monoambientes (superficie promedio de 32 m2 totales), desde los U$S86.500 para las de 1 dormitorio (con una superficie promedio de 48 m2 totales) y desde los U$S129.000 para las de 2 (70 m2 totales).Seguí la información del mercado inmobiliario en LN Propiedades
Colegiales y el boom de los departamentos "tipo casa": hay 35 obras en marcha y una demanda que privilegia la tranquilidad y el verde
Aunque en este barrio del norte de CABA también disminuyeron los valores, mantiene el interés por comprar o alquilar. En pozo se consiguen unidades desde USD 2.300
Se desata un boom de departamentos de dos ambientes en venta en la Ciudad
El stock de propiedades en venta crece y bate un nuevo récord semana tras semana. Entre todas las unidades disponibles, hay una tipología que cada vez compone un porcentaje mayor dentro de la oferta: los departamentos de dos ambientes. La tendencia de mudarse a espacios más grandes que impuso la pandemia, las condiciones que introdujo en el mercado la ley de alquileres y la caída de la rentabilidad son algunas de las razones que explican el escenario, al que se le suma una importante caída del valor del metro cuadrado.Según datos de ZonaProp, en julio de 2020 había 31.110 departamentos de dos ambientes en venta en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). En julio pasado, la cifra ascendió a 47.190, es decir, creció 51,7% en un solo año. A su vez, un gráfico realizado por Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, muestra que esas unidades son las únicas que, entre 2013 y 2021, superaron el techo de las 35.000 en venta. Son las que más crecieron dentro de la oferta, seguidas por los tres ambientes y los monoambientes.Evolución de la oferta de departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) por cantidad de ambientes. Fuente: Soledad Balayan"Es probable que el efecto de la ley de alquileres haya hecho que se impulse la oferta de esa tipología a la venta. Por esa misma razón, no hay tanto inversor buscando y se acumula con el tiempo la cantidad ofrecida", opina la broker en diálogo con LA NACION. Al análisis se suma Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, que señala que las unidades de uno y dos ambientes son las más construidas en CABA en los últimos 10 años por varias razones.Entre ellas, indica que son los tickets más bajos de inversión. "Como desarrollador es más fácil vender eso que un tres o cuatro ambientes. Además, hoy las familias que habitan departamentos no son tan numerosas. Bajó bastante este número a lo largo de los años, lo que justifica también este tipo de construcción", agrega. En esa línea, afirma que "es lógico" que los departamentos de dos ambientes sean los más ofrecidos, porque son de los que hay más cantidad disponible.Conocé cuál es el valor de venta de una propiedadAl analizar por zonas, se observa que Palermo es el barrio con mayor cantidad de departamentos de dos ambientes en venta: tiene 5855, lo que representa el 22% de la totalidad de esa tipología en oferta en CABA. En el ranking, le siguen Belgrano (3491), Caballito (2819), Recoleta (2724) y Villa Urquiza (2028). Por otro lado, los lugares en donde se encuentra la menor cantidad de estas propiedades son Villa Riachuelo (1), Villa Soldati (2), Villa Real (9), Pompeya (32) y Versalles (49), según indica Bryn.¿A qué se debe la poca cantidad en venta que se registra en esas zonas? Según Bryn, muchos de esos barrios no son tan densos como Palermo o Belgrano, es decir, que no tienen tantos edificios, por lo que no construyen muchas unidades de esa tipología. "Tienen muchas casas o edificios bajos, solamente altos en avenidas, por lo que no son lugares en donde resulte fácil vender esas tipologías si se construyen. Además, son lugares 'poco atractivos' para empezar obra nueva, hay muchas construcciones viejas con unidades grandes, que son el reflejo de otro momento de este país", puntualiza.¿Es un buen momento para comprar un dos ambientes?Mientras el stock se acumula, el valor de las unidades baja, sobre todo el de los departamentos de dos ambientes. Bryn indica que el precio cayó un 23% más que el de los inmuebles grandes. De acuerdo al index de agosto de ZonaProp, actualmente, una unidad de esa tipología de 50 m² tiene un valor de US$125.000.En el último año, el metro cuadrado bajó de US$2531 a US$ 2315, es decir, cayó un 8,5%. "Al ser los tipos de propiedades más ofertadas, el comprador tiene mucha más variedad y posibilidades de negociar. Por ejemplo, en Belgrano hay 3491 unidades de dos ambientes en venta (8,25 por manzana) y 2781 de tres ambientes (6,25 por manzana), un 20% menos", precisa el especialista.Inmediaciones de la plaza Vicente Lopez, Recoleta. El mercado inmobiliario se encuentra frenado y no logra despegar. Las propiedades en oferta de venta aumentan cada mes y, en medio de la segunda ola de coronavirus, con la caída de los salarios y la falta de acceso a créditos hipotecarios, son muy pocas las operaciones que se concretan. (Hernan Zenteno/)En este escenario, para Balayan la oportunidad está en que hay muchas opciones para elegir, aunque alerta: "Como hay mucha variabilidad de precio también hay que evaluar bien las alternativas". Señala que, signos de los tiempos de la pandemia, el primer puesto de las unidades más demandadas se lo llevan los departamentos de tres ambientes, seguidos por los de dos. "La pregunta es: '¿De qué presupuesto?' Probablemente, de menos de US$100.000, bien ubicados, luminosos con balcón y expensas razonables", indica como las claves a tener en cuenta.También en ese sentido opina Bryn: "Al ser los que más han bajado su precio y aquellos de los que más cantidad hay en venta, es una oportunidad si querés comprar un dos ambientes para vivir". Además, pone sobre la mesa algo importante: los valores referidos siempre son los de publicación, pero en un contexto de alta oferta y baja demanda, se generan oportunidades para "hacer una oferta agresiva y cerrar un valor que puede ser aún menor".Conocé cuáles son los gastos de una escritura para el comprador y el vendedorPor último, al analizar si hoy es un buen momento para comprar un departamento de dos ambientes, Bryn diferencia dos escenarios: el de aquella persona que lo adquiriría con fines de vivienda y el de quien lo haría para generar renta. "En el primer caso, es un buen momento: si estás alquilando y querés tener tu propio inmueble, es el mejor momento luego de más de 24 meses de pocas operaciones inmobiliarias para comprar", asegura. En tanto, para el segundo grupo, advierte: "Aunque el valor de los alquileres está subiendo, tenés que tener en cuenta que es en pesos y se ve afectado por las constantes devaluaciones".En ambos casos, la pregunta que deben hacerse quienes consideran avanzar en la compra de una propiedad es cuál es el costo de oportunidad. "Si no comprás un departamento, ¿qué hacés con el dinero? Si hoy solo lo tenés en el colchón y no te genera ninguna renta, es más un ahorro que un negocio y la posibilidad de generar un retorno es una buena alternativa", opina Bryn y agrega que una posibilidad que arroja mejores números es la de los alquileres temporarios. "Es un negocio que con al apertura de las fronteras va a volver a funcionar muy bien", afirma.Conocé toda la información del mercado inmobiliario en LN Propiedades
Punta del Este: cuánto costará alquilar departamentos y casas para el verano 2022
La reapertura de fronteras disparó las consultas de argentinos y ya hay reservas. Cómo firman contrato a distancia. Y todos los valores.
Construyen un "country urbano" en Devoto y venden los departamentos financiados a 16 años en pesos
El espacio urbano y los modos de habitar las viviendas cambiaron con la irrupción del coronavirus. El concepto de "ciudades de 15 minutos" y las propiedades más conectadas con la naturaleza se volvieron protagonistas durante la pandemia y ahora, de cara a la "nueva normalidad", pisan con fuerza en el mercado inmobiliario, que de a poco arroja señales de estar reactivándose. Ante este escenario, una de las desarrolladoras más importantes de la Argentina desembarca por primera vez en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), con un proyecto de "country urbano" en Villa Devoto y una oferta de financiación en pesos a 16 años.Conocé cuáles son los gastos de una escritura para el comprador y el vendedorSe trata del Grupo Ecipsa, un holding con más de 40 años en el mercado, que construye y vende proyectos inmobiliarios financiados desde hace 40 años en diferentes lugares del país: San Juan, Mendoza, Córdoba, Neuquén, Río Negro, Comodoro Rivadavia, Salta y Tucumán. La empresa adquirió un terreno donde antes funcionó una terminal de colectivos. Está delimitado por las avenidas Salvador María del Carril, Lastra, la calle Cervantes y la colectora de la General Paz y, si se lo observa desde arriba, tiene forma triangular, aunque una de las puntas pertenece a la escuela N°19 "Bartolina Sisa".Todas las unidades del complejo tendrán parrilla"El terreno era de particulares y, cuando lo compramos, estaba tomado. Atravesamos todas las etapas hasta poder proyectar el plan, que es muy amigable para no afectar a los vecinos", cuenta Jaime Garbarsky, presidente fundador de Ecipsa, en un mano a mano con LA NACION. En el lugar, construirá Mil Aires, un complejo residencial que tendrá cinco edificios de cinco pisos con amenities: demandará una inversión total de US$100 millones, US$30 se desembolsarán en la primera etapa.El showroom que montó la empresa para recibir a los potenciales clientesEl complejo contará con unidades en planta baja con jardín, departamentos con balcón y otros en el último piso con terraza. Los inmuebles irán de los 30 a los 136 m², pasando por todas las tipologías. Las entregas se harán en tres tramos: la primera será en 36 meses, la segunda en 48 y la tercera en 60. El dato de color es que "todas las unidades tendrán una parrilla" . La constructora Sudamericana trabaja en el predio y, en ocho meses, montó un showroom de 1000 m² que abrirá sus puertas el 21 de septiembre.Mil Aires tendrá pileta cubierta y descubiertaEl combo de amenities, que se encontrarán en el subsuelo de cada uno de los edificios para no interferir en la vista del parque, incluye una pileta semi-olímpica con solarium, otra climatizada con jacuzzi, espacios de coworking en terraza o con vista al jardín, gimnasio, zonas de juegos para chicos, playroom para adolescentes, sala de yoga y pilates, SUM, espacio gourmet, estación de carga para autos eléctricos y plaza para mascotas. Habrá seguridad las 24 horas y un servicio de combis propio que saldrá cada tres minutos hacia las estaciones San Martín y Devoto y los principales puntos de acceso cercanos. También contará con una estación de eco-bicis y monopatín.Una de las habitaciones del departamento modeloEl plato fuerte del megaproyecto inmobiliario es que la empresa ofrecerá un plan de financiación propia en pesos de hasta 192 cuotas (16 años) ajustadas mensualmente por índice CAC. El cliente pagará entre un 15% y 20% de anticipo (que la desarrolladora puede financiar), un 30% durante la etapa de construcción y un 15% más al momento de la entrega. El monto restante se abona a 10 años. "Como el proyecto está planteado por etapas, la primera entrega en 36 meses, la segunda en 48 y la tercera en 60 (5 años), quien opte por esta última opción compra ahora, en 5 años se le entrega la unidad y tiene otros 10 para pagar el restante 40%", detalla el desarrollador que confiesa que su modelo de negocio se sustenta en los anticipos, equity y mercado de capitales. Cada unidad contará con parrilla (DANIEL ALDAY/)Además, Garbarsky asegura que el proyecto también tendrá bajas expensas, por lo que representa una oportunidad para inversores: "Cuando entreguemos, el precio del metro cuadrado va a estar en US$1900, financiado en pesos. Es decir una unidad de 40 metros cuadrados costará US$72.000. Estamos al 50% del valor del mercado y, unos años después, esto se va a revalorizar y va a salir entre US$4000 y US$4500/m2â?³. "Hace mucho se esperaba el desembarco de Ecipsa acá y, a su vez, el mercado está parado, entonces sorprende. Somos disruptivos y vemos que hay una demanda contenida, de parte de quienes siguen viviendo en la Argentina y quieren calidad de vida", afirma el presidente de la desarrolladora. Por último, enfatiza que Mil Aires llega con los aprendizajes de la pospandemia para ofrecer "un nuevo concepto de vida que vaya en el mismo camino de lo que hoy quiere la gente".Conocé toda la información del mercado inmobiliario en LN Propiedades
El secreto del desarrollador que anunció que financia departamentos en pesos a 30 años
En un país de economía imprevisible, algunas desarrolladoras van a contracorriente y ofrecen planes de financiación a larguísimos plazos. Juan Manuel Tapiola es el desarrollador que ideó planes para comprar departamentos a cuotas más bajas que el valor promedio de un alquiler en edificios con los mismos amenities que tienen los proyectos de lujo y por períodos de financiación de hasta 30 años.¿Cómo hace?"La construcción de los proyectos empieza cuando están calzados (cuando se obtiene todo el dinero). Es por esto que realizamos un boleto ad referendum, es decir que el comprador firma un boleto, paga el anticipo y si tres meses después la desarrolladora no logró calzar la obra, se le reembolsa el dinero con intereses. Si después de comprar el terreno y realizar el proyecto le queda un 40% sin calzar, ofrecemos destinar ese dinero a otro proyecto", responde Tapiola, CEO de Spazios, la desarrolladora que anunció una inversión de $3.500.000.000 en cinco proyectos inmobiliarios: sumarán 600 unidades que se financiarán a 30 años y en pesos en Santos Lugares (3 de Febrero), Caseros (3 de Febrero), Martín Coronado (3 de Febrero), Ramos Mejía (La Matanza) e Ituzaingó.También hay casos concretos que no están al 100% vendidos e igual avanza en la construcción: "Esto lo hago porque ya tengo calzada la obra con el flujo de otras obras que ya están en marcha o incluso que ya fueron entregados", explica su estrategia basada en el volumen y en el acuerdo con los proveedores.El desarrollador que hace 10 años trabaja con este tipo de plan de pago hoy tiene 15 proyectos en marcha, lo que le da "escala", una variable clave para su modelo. Es decir, en el peor de los casos donde no los consiguen, la desarrolladora devuelve el dinero o reubica a los compradores en otros proyectos vigentes.Conocé cuál es el valor de venta de una propiedadPara adentrarse en este tipo de proyectos, Tapiola ideó un plan de pago "ultra flexible" que consta de un anticipo en dólares o su equivalente en pesos -que el comprador puede pagar en hasta un año-, monto que la desarrolladora destina a la compra de terrenos, el resto se salda en 360 cuotas en pesos actualizadas por la Cámara Argentina de Construcción (CAC) a pagar en 30 años y una "cuota aguinaldo" adicional optativa cada 6 meses que se traduce en reducir el precio del resto de las cuotas mensuales. "En ese ajuste por CAC no hay sorpresas porque los aumentos están en línea con lo que reciben los salarios", aclara. "La financiación de los departamentos en los nuevos proyectos será desde los US$5000 de adelanto y cuotas desde $25.000", detalla el empresario que en 2020 facturó $3000 millones y planea cerrar el 2021 con $10.000 millones.Tapiola emplea a más de 100 personas y su sistema de financiamiento en 360 cuotas puede ser abonado con tres tipos de planes: Plan Cuota Alquiler (mientras alquila, la persona puede pagar un valor menor de la misma), Plan Flexible (mientras paga, se puede ir cambiando a una unidad más grande o a otro proyecto) y Plan personalizado (se diseña en base al ingreso del grupo familiar).Iniciar la obra una vez recaudado el capital es clave para generar previsibilidadEl desarrollador aclara que el sistema es un fideicomiso no al costo. ¿Qué significa esto? "No hay ajustes ni actualizaciones, por lo tanto no hay riesgo de cuotas adicionales", explica, al mismo tiempo que detalla que busca vender el 100 por ciento de los proyectos desde el momento en que la propiedad ubicada en el terreno donde se construirá el proyecto no está demolida. Es decir, saltea el paso del negocio tradicional que es la ganancia que obtiene el inversor que apuesta al land banking (compra de tierra).Los precios que ofrece este modelo de negocioRespecto a los precios, el desarrollador detalla: para la compra de un monoambiente, el anticipo sería de US$5900, con una cuota aguinaldo de $30.000 y 360 cuotas mensuales de $29.674 (que se ajustan por CAC). Sin la cuota aguinaldo, la cuota mensual pasaría a costar $34.674. Para abonar un dos ambientes, el anticipo sería de US$7900, con cuotas de $35.843 en caso de abonar las dos semestrales extra de $30.000.En caso de que el comprador se encuentre alquilando, la desarrolladora adapta los pagos a una "cuota alquiler" (a la cuota se le resta lo que está pagando el comprador por su contrato de alquiler) que reduce el precio de las cuotas hasta que el inversor se mude al proyecto terminado. Una vez que esté habitando su nuevo departamento, las cuotas aumentan para compensar los márgenes que se estuvieron postergando.En cuanto a los factores que hacen variar el precio, quienes compran en pozo obtienen precios mucho más accesibles que quienes compran cuando se está por entregar.Los ingredientes de la fórmulaEl desarrollador que vende fideicomiso no al costo confiesa que la receta para desarrollar este tipo de proyectos consta de cinco ingredientes. En primer lugar, las ganancias de obras terminadas se reinvierten en las futuras en lugar de ahorrarse. Por ende, el comprador que entra en el plan financia parte de la obra y el resto, la desarrolladora aporta lo reunido en gestiones anteriores.Otro punto del esquema es asociarse con grandes proveedores, a quienes les compra en volúmenes mayores de lo normal y a largo plazo, lo que le permite bajar el costo de la obra. Y por el intercambio de materiales, contratistas y proveedores pasan a ser socios del proyecto, y venden a cambio de metros cuadrados y no dinero.Seguí toda la información del mercado inmobiliario en LN PropiedadesTapiola comenta que otro de los secretos son las bajas expensas que rondan los $2800. "Lo logramos porque los edificios no tienen portero y expensas, los accesos son eléctricos, la pileta tiene un sistema de mantenimiento propio. Estos puntos son claves en el modelo de negocio porque quien compra bajo este sistema y tiene una cuota de $35.000 no puede pagar $10.000 de expensas", explica.La compra de terrenos es un ingrediente fundamental para abaratar la gestión, siempre teniendo como foco la oferta de cuotas bajas. Si el precio es bajo, la desarrolladora lo compra en dólares. Sin embargo, los dueños de las tierras pueden optar por vender alrededor de un 20% en dólares y el resto cobrarlo en metros cuadrados de distintos proyectos.Tapiola aclara que si algunos clientes no pueden pagar más la cuota, por pérdida de trabajo o una circunstancia crítica similar, les ofrecen suavizar la salida lo más posible. Esto puede ser desde ofrecerles un año de margen para que consigan un comprador de su unidad y cubran la deuda, o involucrarse en cuotas más largas podría ser otra salida factible. Otra opción es bajar la cuota migrando a una unidad más pequeña.Juan Manuel Tapiola, fundador y CEO de SpaziosAhora bien, ¿qué pasa si los compradores no pagan? Tapiola explica que hay tres escenarios ante los que la desarrolladora puede sucumbir por falta de pago. En caso de que un comprador tenga un problema personal, la empresa propone migrar a otro producto que pueda adquirir con el dinero invertido hasta ese momento: es decir le da un activo pequeño. Por ejemplo, si sumó US$20.000, la desarrolladora puede darle una cochera a cambio del dinero. Si no, intentan reubicarlo en otro proyecto más accesible con un departamento de menos ambientes. En el peor escenario de que no acepte ninguna propuesta, se le hace una quita y se devuelve el resto. Tapiola explica que con la quita lo que busca evitar que se vaya cualquiera sin justificación y afecte la financiación de la obra.Además, el desarrollador afirma que la empresa cuenta con un depósito de materiales y sistema de logística propio donde acopian material y almacenan nueve meses de bienes para todas las obras. "Esto ofrece estabilidad financiera en caso de que haya un sacudón en el mercado, por ejemplo por desabastecimiento", explica y responde una pregunta clave: ¿Qué pasa si una crisis impide que la mayoría de los inversores cumpla con los pagos? "Tenemos reservas para completar la obra, ya que cuenta con un porcentaje por metro cuadrado construido destinado a ser guardado para escenarios apocalípticos. Sin embargo, por ser un producto esencial es poco probable que se genere un default masivo", finaliza el desarrollador con 70.000 metros cuadrados en ejecución y otros 100.000 planeados para lanzar en 2022.
Por qué Córdoba ofrece los departamentos de 2 ambientes más económicos del interior de la Argentina
Así lo reveló un informe privado, que también precisó que Mendoza ostenta los 3 ambientes más accesibles. En la Docta, una unidad de 1 dormitorio cuesta 62.871 dólares
"Sólo se venden departamentos de 1 o 2 ambientes de menos de u$s100.000"
Marta Liotto, vicepresidenta I del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) afirmó que "menos del 30% de los Inmobiliarios ha concretado una sola venta".
Departamentos: claves para no equivocarse en la decisión de achicarse
Las razones por las que las personas deciden dejar el departamento o la casa en la que viven para ir a otra de menos ambientes son múltiples. La principal suele ser económica, pero también puede deberse a una nueva etapa en su vida, como, por ejemplo, los adultos que ya no conviven con sus hijos. La premisa a la hora de emprender este cambio es asegurarse de seguir contando con espacio para desarrollar las mismas actividades que se hacían en el departamento anterior. Es importante recordar que los tres factores que más influyen en el precio de una vivienda son el barrio, la categoría del edificio, si es nuevo o antiguo, si cuenta con amenities y la cantidad de ambientes. "Actualmente, tenemos muchos casos de gente que vende, en su mayoría a raíz del desfasaje actual en las cuotas de los créditos hipotecarios con respecto al salario y la incapacidad de hacerles frente. Es gente que ya se veía venir esto, o que perdió el trabajo de un día para el otro y debe achicarse para poder cubrir las cuentas", sostiene Darío Rizzo, CEO de Alternativa Propiedades, quien asegura que muchos no han vuelto a comprar aún y se volcaron momentáneamente al alquiler temporario.SEGUÍ TODAS LAS NOVEDADES DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LN PROPIEDADESEn la misma línea, Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers Propiedades, también asegura que los ajustes en el presupuesto son la principal razón por la que muchas personas deciden achicarse. "Tienen desde la necesidad puntual de contar con el capital excedente de la venta y la compra hasta la necesidad de bajar gastos mensuales de mantenimiento de una vivienda grande como pueden ser las expensas y servicios. También está la posibilidad de que la persona haya estado pagando un crédito y de un día para el otro las cuotas se le hicieron impagables", sostiene. Según el broker, el primer paso es mirar bien la proyección de valorización del bien y la zona, tanto del que se vende como del que se compra. También analizar detenidamente los gastos en que se va a incurrir al vender y comprar, con la mudanza, y los gastos de mantenimiento de la nueva vivienda. "Donde más se ahorra es bajando un ambiente o un baño. También se puede ahorrar pasando de una unidad moderna a otra de 30 o 40 años de antigüedad. También cambiando un edificio con amenities a uno sin ellos, lo que además baja también el costo de las expensas", asegura Rizzo."Lo que no podemos perder al achicarnos es la calidad espacial del hábitat en que viviremos. Es decir, las dimensiones mínimas para tener bienestar, los espacios flexibles y de uso indeterminados, la buena iluminación, ventilación y los espacios de expansión", sostiene el arquitecto Darío Gabriel López, de Arquitectonika.Conocé cuál es el valor de venta de una propiedad Los especialistas afirman que al reducir metros, existen diferentes ítems a considerar:De Recoleta a ColegialesLa ubicación es el primer punto a considerar al momento de buscar un departamento para achicarse. En este sentido Lady Siebenhaar, titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa, detalla que "los departamentos cercanos al subte son mucho más cómodos, aunque también más caros. La seguridad es otro factor a tener en cuenta: es bueno analizar si hay colegios cerca, restaurantes, bares", explica."La ubicación a veces es lo que más conviene tocar al momento de achicarnos. Por ejemplo, si estamos viviendo en Palermo Chico tal vez conviene mudarnos a Coghlan, Colegiales o Chacarita. De esta manera no tendremos que achicarnos, pero sí reduciremos los costos. Además, estaremos ahorrando de una manera inteligente ya que la persona se estaría mudando a un barrio en expansión", afirma Rizzo. En este caso, la persona se achica, pero a la vez apuesta con una inversión. "Hoy hay muchos barrios de la ciudad que han mejorado mucho su infraestructura, espacios verdes y transporte. Hace 30 años alguien que vivía en Barrio Norte y tenía que achicarse se iba a Villa Crespo, Chacarita o Colegiales, hoy están abiertos a hacer el cambio solo por ese motivo sino por lo que esos barrios les ofrecen, sobre todo el público más joven", agrega.Un punto que hay que tener en cuenta es que a veces trasladarse a diez cuadras dentro del mismo barrio, cruzando una avenida, puede representar una baja de 10% en el precio de venta. "Un ahorro que puede rondar entre 20 y 30% para quien se anima a mudarse a un barrio lindero. Pero esto es muy relativo, es difícil de generalizar", aclara Siwacki. Coincide Cristian Guirin, director de TGR Group, en que, según el barrio de origen y el barrio de destino, la diferencia puede ser mucha: "por ejemplo, de Palermo a Balvanera en los mismos metros cuadrados podés encontrar un 60% de diferencia del valor, pero si te vas de Balvanera a Parque Patricios, no vas a encontrar diferencia", explica.Propiedades: las ventajas de comprar en una avenidaSin embargo, para López no solo de trata de mudarse de barrio: "esa decisión no siempre genera un ahorro. También hay que tener en cuenta varios temas como el transporte, el equipamiento comercial y educativo que tiene el nuevo barrio. Hay que evaluar todas estas variables y sopesarlas con la nueva vivienda para saber si conviene o no mudarme de barrio", analiza.Bajar ambientes A la hora de analizar si conviene resignar ambientes, Siwacki hace un cálculo: "Si suponemos dos departamentos exactamente iguales, mismo edificio, mismo piso, misma orientación, que se cotizan a US$3000 el m², uno de 3 ambientes con 80 metros cuadrados de superficie que cuesta US$240.000, y otro de dos ambientes con 50 metros cuadrados que cuesta US$150.000. En este caso podríamos afirmar que la baja de un ambiente reduce un 40% el precio de venta". Si se trata de un alquiler, para Siebenhaar bajando un ambiente, por ejemplo, en Barrio Norte se puede ahorrar hasta $10.000, en Agronomía $6000, en Villa Urquiza $8000, la cifra varía de acuerdo a la zona.Otra mirada tiene Guirin quien afirma que el elemento homogeneizador no es la cantidad de ambientes, sino la cantidad de metros cuadrados. Por eso a la hora de achicarse, además de evaluar los ambientes que se pierden hay que considerar cuántos metros se resignan. Lo que plantea es que hay diferencias sustanciales entre las plantas aún cuando tengan la misma cantidad de ambientes. "Por ejemplo, un departamento de cuatro ambientes estándar, puede oscilar entre los 90 y 130 metros cuadrados y uno de 3 ambientes tipo, desde los 50 y los 75 metros cuadrados. Las diferencias entre estas tipologías pueden estar en el orden del 40% y esta diferencia sustancial de metros cuadrados puede, en algunos casos, traducirse en el valor", explica.El balcón, en la actualidad, pocos están dispuestos a resignarlo; en muchos casos se cotiza al mismo valor que los espacios cubiertos. (Daniel Karp/)El balcón no se negocia"El balcón o la terraza como espacio de expansión es irremplazable y durante la pandemia se evidenció la necesidad del mismo, potenciando su uso. No recomiendo resignar el balcón por ningún motivo, es preferible resignar algunos metros interiores, aunque sean cubiertos", sentencia López. Para Rizzo, un balcón mínimo de 4x2 no influye prácticamente en el precio y coincide en no prescindir de ese espacio. "En cambio una terraza con una parrilla seguro que influirá en la baja del precio al achicarnos. Tengamos en cuenta que los balcones se toman a un cuarto del valor del metro cuadrado cubierto. Algunos lo toman a la mitad, pero la realidad es que se debe tomar a un cuarto", señala. Coincide, Guirin, que, en el caso de los balcones, los mismos no suelen ser un porcentaje grande del total del inmueble, salvo contadas excepciones, por lo que no se justifica cambiar por una propiedad sin balcón por cuestiones económicas.Reemplazar espaciosSiwacki aconseja que quien debe resignar una habitación, puede adaptar el living con un buen sillón cama de calidad. "Si perdimos un escritorio cerrado entonces deberemos buscar un rincón, lo más apartado posible, para instalar allí el espacio de trabajo o lectura. Si perdimos un toilette entonces deberemos adaptar el baño para uso propio y de invitados. La consigna es la flexibilidad de los espacios, y es clave la utilización de pocos muebles, pero modernos y versátiles, así como también la menor cantidad posible de objetos de decoración, ya que en este tipo de viviendas el movimiento de muebles hace que cuanto más despojada esté la decoración sea más sencillo", advierte.Otra cuestión para prestar atención es ver si hay buena circulación y distribución. " Hay que mirar que las unidades no tengan pasillos demasiado grandes que no sirven para nada. Se pueden colocar divisores de ambientes si conseguimos un buen living de dimensiones generosas o conseguir un balcón donde podamos integrarlo al resto de los ambientes", agrega Siebenhaar.Calculá cuánto dinero se necesita para iniciar un contrato de alquiler.Muebles inteligentesAl reducir espacio, la forma en que se equipa la nueva vivienda es fundamental para asegurar comodidad y flexibilidad. Hay que contemplar lugares de guardado funcionales, hacer una buena selección de lo que se usa y lo que no, para no llenar de objetos a la nueva vivienda que ahora es más chica. Además, hay que determinar lugares indistintos para trabajar, vivir o descansar. Según Guirin, desde hace unos cuantos años se impuso el minimalismo, pocos muebles y no muy grandes. "Esto genera que los ambientes sean más aprovechables y la percepción de amplitud muchas veces tiene que ver más con lo que hay dentro que con las dimensiones en sí", señala."Hoy están de moda los muebles inteligentes que ahorran espacio y permiten guardado de cosas como, por ejemplo, mesas plegables o extensibles, sillones cama, mesas con cajoneras, puff que sirven como asientos y a la vez mesas. La clave con este mobiliario es poder volver versátil a los ambientes. Que un living pueda convertirse en comedor y viceversa, un escritorio en habitación o playroom", explica Rizzo.La buena orientación no se cambiaPor último, la orientación del departamento también es un ítem clave. Es importante considerarla antes de la mudanza porque definirá la luz y el calor que recibirá el departamento. "Es esencial tenerlo en cuenta porque quizás nos generará gastos de electricidad si es oscuro o de aire acondicionado en verano si hay mucho sol. La orientación preferida por la mayoría, es hacia el Norte, porque tiene luz y sol todo el día. Le sigue hacia el Este que tiene sol de mañana. En tercer lugar, estaría la orientación Oeste que tiene sol de tarde, y en último, la Sur que no tiene sol nunca y además es la más húmeda", finaliza la titular de Soluciones Inmobiliarias Nativa.Conocé cuáles son los gastos de una escritura para el comprador y el vendedor.
¿En qué ciudad se pueden se pueden comprar los departamentos más baratos?
La brecha de precios en departamentos en las distintas ciudades supera el 100% tanto en los valores de venta como en los de alquileres.
Uno por uno: los 21 partidos o departamentos que no reportan casos de Covid-19 hace más de una semana
La pandemia del coronavirus Covid-19 atraviesa en la Argentina una etapa de baja continua de contagios que se acerca a los tres meses consecutivos, tras el pico de fines de mayo. Incluso, según un relevamiento de LA NACION en base al Dataset del Ministerio de Salud de la Nación que recoge los datos de todo el país, ya son 21 los departamentos o partidos que no reportaron nuevos contagios hasta ayer 25 de agosto. Incluso, en algunos casos, ya llevan más de un mes sin tener nuevos infectados.Los datos analizados surgen de los informes cargados por cada uno de los centros de salud del país y que sitúan a las personas en función de la residencia que figura en su Documento Nacional de Identidad (DNI). De esta manera, en los registros nacionales que monitorea a diario Carla Vizzotti, ministra de Salud de la Nación, se puede ver que son ocho provincias las que tienen zonas sin casos:ChubutNeuquénLa PampaBuenos AiresJujuyRío NegroCorrientesSaltaSi se tienen en cuenta las provincias con el mayor número de partidos o departamentos sin contagios, primero está Corrientes, con cinco; segundo está Jujuy, con cuatro; terceros están La Pampa y Buenos Aires, con tres cada una; Chubut y Neuquén tienen dos y Río Negro y Salta solo tienen un departamento sin casos.Los 21 departamentos, partidos o comunas, sobre un total de 526 analizados por las autoridades nacionales, que no registran contagios hace más de una semana son:Mártires (Chubut)Catán Lil (Neuquén)Lihuel Calel (La Pampa)General Alvear (Buenos Aires)Valle Grande (Jujuy)Ñorquincó (Río Negro)Minas (Neuquén)Rinconada (Jujuy)Limay Mahuida (La Pampa)Curacó (La Pampa)Sauce (Corrientes)Paso de Indios (Chubut)Berón de Astrada (Corrientes)Mburucuyá (Corrientes)Curuzú Cuatiá (Corrientes)Susques (Jujuy)General Guido (Buenos Aires)San Martín (Corrientes)Tordillo (Buenos Aires)San Antonio (Jujuy)La Poma (Salta)Al mirar el detalle del DataSet se puede observar que Mártires es el lugar que lleva más días sin reportar casos de Covid-19 en el país, con 48 días. Le sigue Catán Lil, con 39, y Lihuel Calel, con 36. Son los únicos tres que llevan más de un mes sin contagios.En tanto, General Alvear y Valle Grande tienen tres semanas sin informar nuevos infectados. Con dos semanas o más están Ñorquincó, Minas, Rinconada, Limay Mahuida y Curacó.El video viral de una docente que increpa a un alumno por cuestionar al kirchnerismoLa vacunación en los 21 partidos o departamentos sin contagiosAl cruzar los datos del DataSet con los del Monitor Público de Vacunación surge que de los 21 partidos sin contagios, uno tiene más del 90% de vacunados con una dosis, mientras que en el extremo opuesto, otro no llega al 40%.Tordillo: 90,04% con una dosis y 63,42% con dosMburucuyá: 74,98% con una dosis y 35,12% con dosSan Antonio: 71,94% con una dosis y 33,15% con dosGeneral Guido: 71,47% con una dosis y 48,06% con dosLa Poma: 68,42% con una dosis y 38,69% con dosSusques: 67,29% con una dosis y 25,15% con dosBerón de Astrada: 64,04% con una dosis y 23,82% con dosÑorquincó: 63,43% con una dosis y 40,98% con dosMinas: 63,16% con una dosis y 28,49% con dosGeneral Alvear: 61,44% con una dosis y 47,61% con dosValle Grande: 59,3% con una dosis y 17,64% con dosSauce: 57,70% con una dosis y 21,25% con dosCuruzú Cuatiá: 57,11% con una dosis y 21,67% con dosPaso de Indios: 57,05% con una dosis y 21,39% con dosMártires: 54,83% con una dosis y 26,57% con dosLihuel Calel: 54,01% con una dosis y 43,83% con dosSan Martín: 47,62% con una dosis y 19,28% con dosLimay Mahuida: 47,51% con una dosis y 26,59% con dosCuracó: 45,43% con una dosis y 32,10% con dosRinconada: 40,82% con una dosis y 11,82% con dosCatán Lil: 39,57% con una dosis y 18,65% con dos
Pinamar: detectan 6 torres de departamentos y 30 casas de lujo declaradas como baldíos
La Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA) detectó en el municipio de Pinamar seis torres de departamentos y más de 30 casas de lujo que desarrolladores o propietarios tenían declaradas como si fuesen terrenos baldíos. El procedimiento se realizó en el marco de las fiscalizaciones que realiza en sectores de alta capacidad contributiva para reducir la evasión impositiva y fue supervisado por el titular de Arba, Cristian Girard. "A través de acciones de control inteligente desarrolladas con tecnología satelital y luego con fiscalización presencial, pudimos detectar 32.000 metros cuadrados construidos en zonas exclusivas de Pinamar, que al no estar correctamente declarados representaban una evasión de más de seis millones en el Impuesto Inmobiliario", sostuvo el funcionario. Girard explicó que "uno de estos casos de evasión corresponde a un complejo de lujo, con varias torres construidas y departamentos con valor de mercado de hasta US$450.000. Además, precisó que "está ubicado en la zona de La Frontera, cerca de la playa y rodeado de bosques. Un lugar privilegiado, que tributaba como baldío. Sus responsables fueron intimados para que regularicen esa situación". En ese complejo localizado al norte de Pinamar, los agentes de ARBA fiscalizaron de forma presencial un total de 21.500 metros cuadrados ya construidos, en condiciones de habitabilidad, que los desarrolladores mantenían registrados como baldío en el catastro bonaerense.Se trata de seis edificios, con departamentos de entre 1 y 3 ambientes, terminados, la mayoría habitados desde el verano pasado. Durante el operativo de fiscalización, Girard hizo hincapié en que "no es lo mismo, desde una perspectiva de justicia social, alguien que evade siendo propietario de bienes de lujo, que otra persona de recursos bajos o medios que debe luchar para llegar a fin de mes. Por eso nuestra prioridad continúa siendo fiscalizar con fuerza en sectores de mayor capacidad económica, como lo hacemos desde el primer día de gestión" explicó.El titular de ARBA destacó que "la administración tributaria del gobierno de Axel Kicillof busca recaudar cuidando tanto a la producción como a los sectores bajos y medios. Hoy tenemos mayor equidad tributaria que hace dos años y eso fue posible porque impulsamos leyes más progresivas y combatimos la evasión en los rubros más concentrados de la economía y las personas de alto patrimonio". Además de los edificios fiscalizados en La Frontera, las acciones de ARBA posibilitaron detectar 10.500 m2 construidos en una zona exclusiva de Cariló, donde se encontraron más de 30 casas de alto valor, la mayoría de ellas con pileta, que no habían sido declaradas ante el fisco. Desde enero de 2020 a julio de 2021, la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires lleva detectados más de 6.108.417 metros cuadrados que estaban sin declarar, que se traducen en un incremento de Impuesto Inmobiliario estimado de $637 millones.
El precio de los departamentos a estrenar resiste mucho mejor que el de los usados
Ninguna duda cabe: los precios de las propiedades en la Argentina tienden actualmente a la baja. La cuestión, entonces, es analizar en qué medida, lo cual obviamente depende de la tipología, la ubicación y la calidad constructiva. En esa línea, el sitio especializado Reporte Inmobiliario publicó una interesante comparación entre las unidades a estrenar y las usadas en la ciudad de Buenos Aires. Al observar los números, se observa una constante como es la mejor resistencia en el precio de las unidades a estrenar cuando el contexto inmobiliario es adverso.Sin embargo, es llamativa la diferencia que se da en esa brecha entre el 2020 y el 2021. El año pasado, el precio de las propiedades en pozo cayó un 9%, mientras que el usado lo hizo en un 11%. Este año, el valor de la unidad a estrenar resistió un poco mejor, con caídas del 5%, y por el otro las unidades utilizadas pronunciaron considerablemente su descenso, con bajas del 17% en promedio. Uno de los motivos que explica la mejor resistencia a la baja que mostraron los departamentos a estrenar con respecto a los usados es que los mismos están generalmente en manos de inversores, ya sean desarrolladores o compradores que entraron en pozo con el fin de resguardar capital u obtener una ganancia. Ese tipo de inversor es más reticente a resignar valor que aquellos que buscan mudarse o el recambio de una unidad usada.Gentileza Reporte Inmobiliario"Son formas de pensar y actuar distintas", dice Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. "Se está vendiendo poco, tanto del usado como de propiedades a estrenar. Pero el que invirtió en una propiedad a estrenar ya bajó el precio considerablemente el año pasado, y ahora prefiere esperar a que mejore el clima económico y a que la demanda se recupere. En cambio, el que quiere mudarse, el que necesita la plata o quien quiere dejar de alquilar su propiedad tiene más apremio y es más propenso a bajar", explica. Además, en el contexto de un alquiler con niveles de rentabilidad históricamente bajos y una normativa muy desfavorable, los incentivos de compra para unidades usadas destinadas a alquilar son prácticamente nulas. "Obviamente, todos son reticentes a entrar al negocio del alquiler", agrega Gómez Picasso.Conocé cuál es el valor de venta de una propiedadLa cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles, si bien viene recuperándose del fatídico 2020, es aún baja. Junio cerró con 2439 escrituras en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica un aumento interanual del 73,6%. "Este primer semestre habla a las claras de que la recuperación es solo respecto a 2020, con el peor año que se pudo haber tenido", remarca Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos. "Son 12.000 escrituras, que es casi el doble respecto al año pasado, pero hay que considerar que en un buen año tendríamos 15.000 o 20.000 más", agrega. Un mercado que, aunque observa una tibia recuperación, aún se mueve poco. Gómez Picasso es lapidario: "Los niveles de compraventa de los últimos meses son de los más bajos de la historia, solamente perforados por los meses del año pasado en plena pandemia y con el mercado totalmente parado", resume.Otro motivo de la baja actividad es el cepo cambiario. El mundo del real estate local se mueve en dólares y, ante la escasez, la voluntad de desprenderse de la divisa norteamericana cash es baja. "Si hay corralito o cepo el mercado inmobiliario sufre mucho. El vendedor quiere el dólar billete arriba de la mesa", dice Gómez Picasso. El especialista remarca que, desde que Reporte Inmobiliario realiza el relevamiento, en el 2006, el único año con bajas comparables a las actuales fue el 2014, cuando se dieron las primeras restricciones al acceso al dólar.Sin embargo, el informe también destaca que "desde el 2006, más allá de las bajas puntuales generadas por el primer cepo de finales del 2011, y la crisis que se vive en la actualidad, incluido segundo cepo, los inmuebles a estrenar se incrementaron al ritmo de un promedio anual del 7% en los últimos 16 años, y los usados 4% en el mismo período".Conocé toda la información del mercado inmobiliario en LN Propiedades
La contracara de Falabella. Cómo crece la mexicana Coppel con su modelo de tiendas por departamentos
Son pocas las empresas que diseñan su estrategia de negocios enfocada en los consumidores de la base de la pirámide. Se trata del sector de la sociedad que tiene menos recursos y que en la mayoría de los casos no está bancarizado. Una de las compañías que apostó por este segmento es Coppel, la tienda departamental mexicana, que llegó al país hace 11 años, ya cuenta con 24 locales repartidos casi la totalidad en el conurbano bonaerense y crece con un modelo comercial -la tienda por departamentos- que nunca terminó de imponer la chilena Falabella."La empresa tiene una trayectoria de más de 80 años en México y desde que la fundó Enrique Coppel Tamayo siempre estuvo enfocada en darle crédito a sus clientes. Ahora seguimos haciéndolo, le damos préstamos a un segmento de la población que normalmente no tiene acceso al crédito bancario. Trabajamos con la base de la pirámide, con el mercado popular. Es una forma de darle integración financiera a la población. Venimos a cubrir un nicho que en la Argentina está bastante desatendido, por eso nos fue bien", dice sin vueltas Julián Magariños, el CEO de Coppel Argentina desde 2018.Por qué se van: las siete razones que explican el éxodo de empresas multinacionales de la ArgentinaEl arribo de la compañía en 2010 coincidió con la salida del país de C&A, la empresa neerlandesa que también apostó por los consumidores de la base de la pirámide, pero no le fue bien. "Nuestras primeras dos tiendas y el primer centro de distribución justamente eran exlocales de C&A. No sé por qué a ellos les fue mal, pero es un negocio en el cual hay que conocer mucho al cliente y al país. Por eso Coppel hizo algo diferente: se llevó a 60 ejecutivos argentinos a México durante al menos un año para que aprendan y luego regresen al país para hacer lo mismo que hace Coppel allá; no trajo ejecutivos mexicanos a hacer el trabajo en la Argentina", cuenta Magariños, que está hace 13 años en la compañía, donde ingresó como gerente de sistemas.Al mismo tiempo que Coppel apostaba por el país, lo hacía también en Brasil. Pero allá abrieron cuatro tiendas y luego las tuvieron que cerrar, mientras que en la Argentina se expandieron en todo el conurbano bonaerense."Coppel también se había llevado 60 brasileños para entrenarlos. Pero en Brasil, el segmento es mucho más competitivo. El público brasileño es difícil y entonces es complicado que triunfe una empresa no local de este estilo. Costaba mucho colocar los créditos, porque estaba muy saturado el segmento", indica.La mitad de las ventas que realiza Coppel en el país son a través del mismo crédito que otorga la compañía. "No todo el mundo tiene el know how para operar en este segmento de la población. Es una operación que no es normal y no podés trabajar de la misma manera que se hace con el sector ABC1. A nuestros clientes los visitamos en su domicilio una vez al mes si no están atrasados con los pagos y dos veces al mes si lo están, para entregarles su estado de cuenta y para invitarlos a pasar por las tiendas a pagar los abonos. Hay un equipo de 150 asesores de crédito en la calle que visitan al cliente", explica Magariños.En los últimos 10 años, ya entregaron 1,5 millones de tarjetas Coppel, a un ritmo de alrededor de 10.000 tarjetas por mes. Actualmente tienen 360.000 créditos activos con clientes que tienen saldo.Con relación al incremento de la morosidad durante la pandemia, Magariños niega que haya aumentado. "Tenemos un cliente al que nadie le daba crédito y mantenemos una relación de confianza. El préstamo de la empresa es casi una de las pocas maneras que tienen nuestros clientes de acceder a los bienes. Es un público que ha honrado sus compromisos y no hubo una seria afectación en la morosidad. Cuando estuvo la etapa fuerte de la cuarentena, no otorgamos tantos créditos hasta ver cómo avanzaba. Ahora estamos en los niveles de otorgamiento habituales de 10.000 tarjetas por mes", indica.El monto del crédito depende de cada cliente, no hay un estándar universal, sino que toma en cuenta variables como los ingresos que declaran y sobre todo el historial crediticio con la empresa, su puntualidad de pago y la cantidad de compras que hacen. "Los créditos son bien a medida. Nuestros clientes tienen muchas veces ingresos informales. Para aquellos que han cumplido con nosotros y tenemos su historial crediticio, les damos además créditos en efectivo. El máximo que prestamos son $80.000", dice Magariños. El segmento de los préstamos personales representa un 15% de los ingresos de la compañía.A la caza de nuevos sectoresComo la mayoría de las empresas, la pandemia aceleró un proceso que Coppel tenía en mente: el de las ventas online. Hasta marzo de 2020, la compañía no contaba con este punto de venta disponible y de un día para el otro tuvo que poner en marcha la página web para seguir operando. Más de un año después, este nuevo canal trajo una oportunidad nueva a la empresa: captar nuevos consumidores en todo el país y con mayor poder adquisitivo.Apocalipsis comercial. Por qué Falabella se va solamente de la ArgentinaAntes de la pandemia, el 70% de las ventas que hacía Coppel era a través del mismo crédito que daba la compañía. Hoy, con el crecimiento forzoso del e-commerce, las ventas a consumidores bancarizados o que pagan en efectivo subieron del 30% del total a la mitad."Como a todos los comercios, el cierre fuerte de la cuarentena nos afectó muchísimos las ventas, pero esa coyuntura nos ayudó a darle mucha celeridad al desarrollo del e-commerce y potenciar todo el sistema de omnicanalidad que tenemos. Si bien todavía no podemos vender con crédito Coppel directo por la web, creemos que antes de fin de año vamos a habilitarlo. Por lo pronto, todas las ventas que hacemos online son a clientes bancarios y eso nos ayuda a agrandar nuestra participación, que se ve reflejado también en las tiendas. Históricamente vendíamos un 70% a través de crédito Coppel y el 30% restante a clientes bancarios o al contado; hoy estamos 50 y 50%", dice el CEO.Con la salida de Falabella, Coppel quedó como la única cadena de tiendas por departamentos con presencia en la ArgentinaCon la salida de Falabella de la Argentina, la empresa mexicana quedó como única representante de las tiendas departamentales que ofrecen desde muebles y electrónica, hasta calzado e indumentaria. "Con respecto a las ventas, el impacto en la pandemia lo sentimos más en calzado e indumentaria que en electro, pero este año, ya con el regreso de la escolaridad al menos de manera parcial, hemos notado mejoras sustanciales", señala.El desarrollo del e-commerce, que por ahora representa solo el 7% de las ventas, le permitió a la compañía expandir su alcance geográfico y cobrar más visibilidad. "Estamos invirtiendo mucho en publicidad y la gente nos está conociendo más. En los últimos tres años empezamos a levantar el perfil, y en el último tiempo estamos yendo más fuerte, desde el momento que abrimos el e-commerce, porque nos da un alcance nacional y la publicidad empieza a ser más efectiva", dice. Es común ver últimamente el logo azul y amarillo en las publicidades del entretiempo de los partidos de fútbol."Tenemos 24 tiendas, donde solo dos están en la Ciudad de Buenos Aires, una en Junín, y las otras 21 están repartidas en el conurbano bonaerense. Los clientes estaban concentrados en GBA, por eso antes una publicidad tan masiva no tenía tanto efecto, ya que en el interior no teníamos presencia. Ahora que tenemos el e-commerce, tenemos una presencia nacional y podemos vender en cualquier lado", explica.Para eficientizar costos logísticos, la compañía ofrece artículos exclusivos en la web, que generan que el ticket promedio de venta sea más alto que en las tiendas (además de que solo pueden comprar por ahora en este canal los clientes bancarizados o que pagan al contado)."Los artículos que históricamente no nos han funcionado muy bien en las tiendas, sí lo tenemos en la página y nos permite vendérselo al cliente que va directo a buscarlo. Esto nos hace además más eficiente la operación logística, porque no tenemos que movilizar tanto dinero en inventario. Los artículos que tienen muchísima salida los tenemos en todas las tiendas, y los demás son exclusivos de la web", explica. Próximos objetivosCoppel nació en México y solo se expandió de manera internacional a la Argentina, luego del intento fallido en Brasil. Margariños niega que haya habido interés en comprar las tiendas de Garbarino, como surgió el rumor en el mercado, y señala que la idea es seguir creciendo en el país, pero que primero esperarán a ver "cómo se desenvuelven las variables macroeconómicas"."Logramos hacer rentabilizar la operación y confiamos que, cuando se estabilicen las variables macroeconómicas, vamos a continuar con esta expansión. Todo ese tipo de controles cambiarios afectan la operación de Coppel y de cualquier compañía. Por el momento no hemos necesitado girar ganancias el exterior, y esperamos y confiamos en que las condiciones macro mejoren para que se puedan flexibilizar dichas restricciones", indicó.Una de las razones que esgrimió Falabella al irse del país fue la restricción a las importaciones. En Coppel dijeron que solo el 15% de su participación son en productos importados de forma directa. "Tenemos una relación excelente con los proveedores y hemos logrado sorteamos juntos los momentos más complicados de abastecimiento, que fueron varios en la historia de la Argentina en estos 10 años", explicó Margariños.La empresa tiene 1300 empleados y factura $1000 millones por mes entre los tres negocios: electro y muebles, calzado e indumentaria, y préstamos personales. "Hicimos una gestión muy eficiente de nuestra caja durante la pandemia, restringimos al máximo los gastos y eso nos permitió rentabilizar la operación", dice el ejecutivo."Como todas las empresas startups los primeros años trabajan a pérdida. En Coppel sucedió lo mismo, pero cambiamos, argentinizamos mucho la manera de operar durante los últimos cuatro años y logramos hacer muy eficientes y productiva la operación. Eso les dio a nuestros accionistas la garantía de que podían seguir en la Argentina. Ahora somos la única tienda departamental en el país que ofrece todos los productos, desde indumentaria, calzado, electrodomésticos, muebles y todo lo que necesitan nuestros clientes para su hogar y para mejorar su vida", concluye Magariños.
El Banco Cuidad remata casas y departamentos en pesos en la ciudad y provincia
La Procuración General del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a través del Banco Ciudad, subastará diez viviendas en pesos, el miércoles y jueves de la semana próxima.Desde la mañana del 25 y 26 de agosto, la entidad bancaria dará inicio a la compraventa de casas y departamentos ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en barrios del conurbano, cuyo valor oscila entre los $ 3 millones y $ 12 millones.De acuerdo al sitio oficial del banco, la subasta se realizará a través de la web y allí se podrá consultar la manera de participar y el cronograma de los próximos remates, siempre con modalidad virtual, de diferentes rubros.En el sitio se podrá acceder a información de los detalles, fotos y descripciones de cada vivienda que formará parte de la subasta on line.Según las condiciones dispuestas para esta modalidad de compra, los interesados deberán realizar un depósito de garantía del 3% del valor de base del inmueble que se desea adquirir. Este depósito se podrá efectuar hasta las 48 horas previas a la subasta.Requisitos para subastarInscribirse y constituir domicilio especial en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.Indicar un correo electrónico.Constituir una Garantía equivalente al 3% del valor de Base establecido para cada inmueble con una antelación mínima de 48 horas hábiles previas al comienzo de la subasta.Inmuebles que se subastanCESPEDES 3436 - 3° UF 15 - CABA - Depto. con living comedor, dos dormitorios uno de ellos con balcón; cocina y baño. MATERIALES EMPLEADOS: pisos de parqué, paredes enlucidas y empapeladas; cielos rasos aplicados de yeso; locales húmedos con revestimientos de azulejos. Cocina y baños desmantelados en forma parcial. Carpinterías mixtas. Superficie total 52,82m2 Antigüedad mayor a 45 años. Precio Base: $ 9.870.000,00AVDA. PUEYRREDON 223/25/27 Piso 2° UF.20. se trata de un departamento interno, ubicado en el segundo cuerpo del edificio, en el 2° piso dpto. "20". Consta de living comedor, dormitorio, cocina y baño con receptáculo para ducha. MATERIALES EMPLEADOS: muros de mampostería enlucidos y pintados, cielorrasos aplicados, carpinterías metálicas, persianas de madera, solados de parquet; en baño y cocina cuenta con revestimientos cerámicos y azulejos y pisos de mosaicos graníticos. Superficie 34,78 m2 Antigüedad estimada en más de 60 años. Precio Base: $ 6.400.000,00AVDA. RIVADAVIA 9101/05/09 esq. Cardoso 6/22, Piso 7° UF.35. Se ubica en el 7°Piso, al frente. Consta de estar-comedor, pasillo, dormitorio, baño, cocina, lavadero semicubierto y balcón. MATERIALES EMPLEADOS: En general, solados cerámicos y alfombrados; muros enlucidos y pintados; cielorrasos aplicados de yeso; revestimientos de azulejos en locales húmedos; cocina equipada con muebles bajo mesada y alacenas enchapados en laminado plástico, mesada de granito; carpintería exterior metálica, cortinas de enrollar plásticas, puertas placas interiores. Superficie: 38,94 m2 cubiertos 1,60 m2 semicubiertos, total: 46,14 m2 Antigüedad estimada 40 años. Precio Base: $ 7.400.000,00AVDA. ENTRE RIOS 357/59 Piso 13 A UF.43. - CABA Se trata de un departamento de tres ambientes, ubicado hacia el frente en el 13° piso. Consta de living comedor, dos dormitorios, cocina, baño completo y balcón terraza. MATERIALES EMPLEADOS: muros de mampostería enlucidos y pintados, cielorrasos aplicados, carpinterías metálicas, cocina y baño revestimientos de azulejos, solados vinílicos, living comedor y dormitorios alfombrados. Superficie: cubierta 44,56 m2, descubierta 15,75 m2, balcón 8,15 m2. total: 68,46 m2. Antiguedad estimada en más de 45 años. Precio Base: $ 10.500.000,00PEÑA 2627/47 Piso 5° UF.191 cochera. CABA Se trata de una cochera cubierta (identificada en el lugar con el N° 191), ubicada en el 5° piso, de un edificio de 6 plantas destinadas íntegramente a estacionamiento. El garaje cuenta con control de acceso automático con tarjeta de ingreso, puesto de administración, se accede por medio de rampas y peatonalmente a través de ascensor y escalera. Materiales empleados: cuenta con estructura de hormigón armado y solado de alisado cemento. Superficie 12,96 m2. Antigüedad estimada superior a 40 años. Precio Base: $ 2.850.000,00588/10000 partes indivisas REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA 834/38 - CABA MATERIALES EMPLEADOS: construcción tradicional de mampostería de ladrillo; cubierta de chapa sobre tirantearía de madera a la vista; paredes revocadas y pintadas; pisos de carpeta cementicia, revestimientos cerámicos en algunos sectores del baño; carpinterías de madera y de hierro. Superficie total: 437,61 m2. Antigüedad se estima superior a 70 años. Precio Base: $ 4.830.000,00YERBAL 2435/37/39/41, 3° B UF.12. Con entrada común por el número 2439 de la calle Yerbal, se ubica en el 3°Piso al frente, y se designa internamente con la letra "B". Consta de estar-comedor, balcón, paso, dos dormitorios, baño, cocina, y lavadero semicubierto. MATERIALES EMPLEADOS: Construcción tradicional. Solados cerámicos y alfombrados; muros enlucidos y pintados; cielorrasos aplicados; revestimientos cerámicos en locales húmedos; local cocina provisto de mueble bajo mesada enchapado en laminado plástico, mesada de granito; baño completo con artefactos línea color; carpinterías metálicas y de madera, en lavadero cerramiento corredizo compuesto por hojas de aluminio y policarbonato; cortinas de enrollar plásticas. Superficie: cubierta 61,92 m2, semi cubierta 8,80 m2, balcón 6,72 m2, total: 77,44 m2. Precio Base: $ 12.000.000,00ESPINOSA 2452/56, PB "1" UF.3. - CABA. Departamento identificado en la puerta con el Nº 1 (uno); ubicado en planta baja, al frente. Consta de hall de entrada, estar- comedor -dormitorio, baño con ducha y cocina. MATERIALES EMPLEADOS: estructura tradicional. Muros enlucidos y pintados. Pisos alfombrados. Núcleo húmedo estándar con solados graníticos y revestimiento en azulejos. Carpintería de madera de época. Superficie cubierta y total 24.29m². Antigüedad estimada en más de 70 años. Precio Base: $ 4.970.000,00NAVARRO Nº 1938 PB. UF.2 - CASTELAR - Dpto. de dos ambientes compuesto por estar comedor, dormitorio con placards, baño, galería y patio. SUP. 45,15 M2. Precio Base: $12.060.000,00Lote de subasta:AVELLANEDA Nº 2437 PB. UF.6 - CASTELAR - DPTO.DE 2 AMBIENTES, COMPUESTO POR ESTAR COMEDOR Y COCINA, DORMITORIO CON PLACARDS, BAÑO, LAVADERO (BAJO ALERO) Y PATIO AL CONTRAFRENTE. SUP.54,16 M2. Precio Base: $ 13.000.000,00AVELLANEDA Nº 2437 P.2º UF.21 - CASTELAR - DPTO.2 AMBIENTES COMPUESTO POR ESTAR COMEDOR Y COCINA, DORMITORIO CON PLACARDS, BAÑO, LAVADERO SOBRE BALCON AL CONTRAFRENTE - SUP. 38,02 M2. Precio Base: $ 11.230.000,00AVELLANEDA Nº 2437 P.2º UF.22 - CASTELAR - DPTO.DE 2 AMBIENTES COMPUESTO POR ESTAR COMEDOR Y COCINA, DORMITORIO CON PLACARDS, BAÑO, LAVADERO SOBRE BALCON AL CONTRAFRENTE - SUP. 38,02 M2. Precio Base: $ 11.230.000,00
Son 10 los departamentos en alto riesgo sanitario
Ninguno quedó en la categoría de bajo riesgo sanitario.